Застроенный земельный участок представляет собой объединение неразрывно связанных объектов недвижимости: участок, как поверхность земли, и его улучшения (здание и инженерная инфраструктура участка). Земля вечна и срок её "службы" неограничен, но срок службы улучшений ограничен долговечностью строительных материалов. Здания ветшают, разрушаются и на их месте могут быть построены новые объекты с большей или меньшей степенью прочности, а земля остается неизменной. Поэтому, несмотря на неразрывную связь строений и земли, это совершенно разные объекты права и объекты сделок.

При продаже построенных объектов земельный участок «следует судьбе» этого объекта. Согласно законодательству о государственной регистрации прав на объекты недвижимости переход прав на отдельностоящие здания, строения, сооружения должен осуществляться совместно с земельными участками под ними. Учитывая эту юридическую взаимосвязь, участники рынка (покупатели, продавцы и риелторы) указывают общую цену такой сделки. Однако, для специалистов рынка недвижимости часто возникает необходимость разделения общей цены такого объекта, например, в задачах оценки для управленческих или экономических целей, целей залога, формирования раздельных цен при планировании купли-продажи, при разделении объектов и т. д. Отсюда вытекает необходимость выявления в составе стоимости всего комплекса (земля + улучшения) доли земли и доли улучшений. Но решение такой задачи обычно затруднено, поскольку наиболее адекватный, достоверный расчет стоимости земли должен опираться на цены свободных участков, что сложно выявить на городских и поселковых территориях, как правило, застроенных очень плотно.

Исследование рынков недвижимости застроенных и свободных участков городов и поселков с различной численностью населения выявило вполне определенные и устойчивые во времени соотношения стоимости земельных участков и расположенных на них улучшений. Для анализа использовались цены предложений зданий и строений различного назначения (коммерческого и жилого) в хорошем и новом состоянии, обеспеченные всеми коммуникациями, продаваемых совместно с участками (полностью застроенными), и свободных участков, расположенных рядом или в аналогичных местах. Рассматривались такие соотношения в центральных районах городов, культурно - исторических центрах, торговых районах, спальных районах, на окраинных территориях и в зонах смешенной застройки, учитывая зонирование территорий, разрешенное использование участков, а  также назначение объектов.

Анализ показал:

1. Зависимости этого показателя от численности населения городов и поселков, от расположения по отношению к центру населенного пункта, от разрешенного использования участков не выявлены. Расхождения результатов незначительны.

2. Выявлено изменение этого соотношения в зависимости от назначения зданий.

В результате выделены две группы зданий, строений, сооружений: 

 Доля стоимости земельного участка в стоимости единого объекта недвижимости по состоянию на 01.04.2016 года

расчеты СтатРиелт на основе рыночных данных

* - в исследовании использовались гражданские (общественные и жилые) здания и строения в хорошем и новом техническом состоянии. При худшем состоянии зданий доля стоимости земельных участков повышается с учетом износа (см. Корректировки на износ).

** - в исследовании использовались земельные участки, обеспеченные инженерными коммуникациями (системы электроснабжения, водоснабжения, газоснабжения) и при наличии автотодорог с твердым покрытием. ("Обеспеченность" - возможность безвозмездного подключения к коммуникациям).

Выводы и прогнозы:

1. На рынках недвижимостисформировался определенный и вполне устойчивый баланс рыночных цен, в том числе, между ценами земельных участков и ценами улучшений (зданий, строений, сооружений, элементов инфраструктуры и благоустройства).
2. В сложившейся типовой застройке населенных пунктов существуют определенные и устойчивые пропорции застроенных площадей земельных участков. Это обусловлено необходимостью размещения на участке, кроме самого здания, вспомогательных объектов инженерной инфраструктуры (линии электроснабжения, водоснабжения, канализации и др.) и элементов благоустройства. Это требуется не только для нормального проживания, работы сотрудников, но и нормальной эксплуатации зданий, технического обслуживания и ремонта. При проектировании застройки эти вопросы регламентируются СНиПами и муниципальными нормами и правилами. В результате, в зависимости от назначения зданий и строений в застроенных территориях сложились определенные пропорции застройки земельных участков.
3. Рост спроса на здания и помещения вызывает рост спроса и цен на землю. Чем плотнее застройка, тем выше цена зданий и помещений, т. к. выше доходность торговой и офисной недвижимости, выше востребованность жилой недвижимости. Поскольку в застроенных территориях населенных пунктов наблюдается дефицит свободных земель, то в периоды подъема экономики и роста инвестиционной активности цена земли растет большим темпом, чем цена зданий и помещений, обуславливая рост доли земли в стоимости единого объекта недвижимости. И наоборот, падение спроса на здания и помещения в период снижения экономических показателей вызывает снижение доли земли в стоимости единого объекта недвижимости.
4. Можно предположить, что сложившиеся соотношения (доли рыночной стоимости земельных участков в общей стоимости единых объектов недвижимости) будут: 

• сохраняться при нормальном стабильном росте инвестиционной активности, 
• снижаться при падении инвестиционной активности,
• повышаться при повышении инвестиционной активности.