Эксплуатация здания - это комплекс различных мероприятий, который включает в себя санитарно-гигиеническое и техническое обслуживание, обследование, ревизию и ремонт строительных конструкций, инженерных систем и оборудования здания. Это не только поддержание хорошего внешнего вида здания, но также ежедневная кропотливая работа по уборке помещений и внешней территории, по контролю, содержанию и обслуживанию инженерной инфраструктуры. Это требует постоянного и внимательного отношения со стороны собственника, управляющего и обслуживающего персонала.

 

Страх перепланировки – это чаще всего страх перед ее согласованием. В результате люди вынуждены ютиться в неудобных квартирах с узкими коридорами, даже если мечтают о студии с минимальным количеством перегородок. О том, какая планировка требует согласования, какая не требует и что строго запрещено, рассказывает генеральный директор онлайн-сервиса заказа ремонта PriceRemont.ru Андрей Лямин-Бородин.

image

yaryhee/Fotolia

Когда встает вопрос о перепланировке, люди, как правило, впадают в одну из двух крайностей. К первой группе относятся те, кто не знает своих прав и потому связывает процесс лишь с обременительной бюрократической волокитой. Они не хотят переплачивать посредникам, которые занялись бы согласованием перепланировки, и, в конечном счете, вовсе отказываются от нее. Ко второй группе относятся те, кто не осознает своих обязанностей или пренебрегает ими, — такие люди делают в квартирах запрещенные и опасные изменения. Важно помнить, что незаконная перепланировка является административным правонарушением, и штраф – это лишь малая часть тех санкций, которые могут быть применены к нарушителю.


Как согласовать перепланировку

Документы, необходимые при ремонте


Последовательность действий

Итак, как достичь желаемого и не впасть в одну из крайностей? Тем, кто задумался о перепланировке, стоит в первую очередь соотнести свои желания с законодательной базой. Не расстраивайтесь раньше времени: даже с учетом существующих ограничений простор для творчества остается достаточно широким, и адаптировать под нормы закона можно практически любую идею. Для начала вам потребуются два документа: технический паспорт квартиры и памятка Государственной жилищной инспекции. Первый следует заказать в районном БТИ (он потребуется, чтобы подать заявление на перепланировку, если необходимо согласование). Второй легко найти в интернете. Внимательно изучите памятку: она наглядно демонстрирует перечень работ, для которых не требуется специального предварительного разрешения, а также дает представление о том, какие идеи придется реализовывать с помощью проектной организации, и о том, что запрещено.

imageStudio_3321/Fotolia

После изучения теории стоит все же обратиться за очной или телефонной консультацией в районную жилищную инспекцию, потому что каждый случай индивидуален и проект может иметь свои нюансы (особенно это касается несерийных домов). В ряде случаев для согласования перепланировки дополнительно потребуется техническое заключение о состоянии конструкций дома или безопасности ранее совершенной перепланировки. Это актуально, когда, например, в доме есть деревянные перекрытия или если здание является объектом культурного наследия. Это недешевый документ, но приведенные в нем расчеты уберегут вас и остальных жильцов дома от роковых ошибок.


Сколько стоит согласовать расширение кухни в доме 606-й серии?

Можно ли узаконить раковины в спальнях?


Рассмотрим три наиболее распространенных варианта перепланировки.

Перепланировка №1: стены и манипуляции с ними

Разрешено и не требует предварительного согласования:

  • устройство и заделка проемов в ненесущих стенах;
  • полная или частичная разборка ненесущих стен;
  • устройство новых стен без увеличения нагрузки на перекрытия.

Требует проекта и его согласования:

  • любые виды работ, затрагивающие несущие стены (при устройстве проемов потребуется их усиление металлоконструкциями). При этом некоторые вмешательства в несущие стены могут быть признаны опасными и не будут согласованы вовсе.

Запрещено:

  • снос несущей стены.

Исключения составляют варианты перепланировки газифицированных квартир, которые составляют достаточно большую долю жилого фонда в России. По данным ОАО «Мосгаз», на сегодняшний день в Москве таких квартир свыше 1,82 млн. Для сравнения: общее количество квартир в Москве — более 4 млн. Даже если стена между газифицированной кухней и жилой комнатой не является несущей, ее разборка запрещена. Однако обойти этот запрет можно, разобрав часть стены и установив дверь (при этом размер дверного проема жестко не регламентируется, а тип конструкции может быть любым, в том числе раздвижным вдоль или внутрь стены или складным в пределах проема).

image

yayoicho/Fotolia

Перепланировка №2: ванная и санузел

Разрешено и не требует предварительного согласования:

  • объединение ванной и санузла без увеличения площади.

Требует проекта и его согласования:

  • объединение ванной и санузла с увеличением площади (проект должен предусматривать гидроизоляцию на добавленной площади);
  • перенос ванной и санузла.

Запрещено:

  • увеличение ванной и санузла за счет кухни или жилых помещений (увеличивать площадь ванной и санузла можно исключительно за счет нежилых помещений вроде коридора или кладовой).

Как объединить ванную и санузел, как разделить?

Можно ли восстановить стену между туалетом и ванной без согласований?


Перепланировка №3: балкон

Разрешено и не требует предварительного согласования:

  • остекление балконов и лоджий.

Запрещено:

  • перенос радиаторов центрального отопления на балкон или лоджию;
  • разборка подоконного блока, так как он является несущей конструкцией.

Если при ремонте не нарушаются установленные нормы, согласовать перепланировку, вопреки распространенному мнению, не очень сложно, и вполне возможно сделать это самостоятельно, без посредников. На сегодняшний день процедура максимально упрощена и автоматизирована: подать заявление можно в ближайшем МФЦ или вообще не выходя из дома – в электронном виде через портал госуслуг. 

Сталкиваясь с необходимостью оптимизации затрат на аренду офиса, многие компании допускают ошибки, которые могут привести к негативным результатам: уменьшению оборота или даже полной остановке деятельности. На чем можно сэкономить при аренде помещений, а за что лучше заплатить полностью, рассказывают эксперты рынка.

Чем бы пожертвовать?

Оказываясь в условиях строгой экономии, арендаторы офисов, прежде всего, решают пересмотреть объем помещений в сторону уменьшения. Если «ужать» пространство невозможно, то обычно внимание обращается на локации подешевле – в более удаленных от центра районах, на территориях промышленных зон и в старых административных зданиях, которым давно уже требуется реновация. По данным компании JLL, основная часть сделок по итогам трех кварталов этого года была закрыта именно в децентрализованных районах – от Садового кольца до МКАД. «Компании, расположенные в нескольких офисах, безусловно, имеют возможность сэкономить при переезде в один консолидированный офис», – добавляет к этому Елизавета Голышева, руководитель отдела по работе с владельцами офисных помещений компании JLL. Такой прием позволит не только сократить арендуемую площадь, но и получить дисконт за большой объем.

Интересно, что при переезде в другое здание, нередко отмечается не снижение требований к площадям, а наоборот – их повышение. Востребовано становится, в частности, применение зеленых технологий, которые позволяют экономить на платежах.

И все же далеко не все могут позволить себе радикально менять дислокацию. Нередко оставаться на месте требует имидж компании и характер предоставляемых ею услуг. «Компании, ориентированные на работу с клиентами, стремятся сохранить офис с центральным месторасположением, учитывая удобную транспортную доступность и оптимальное время в дороге, – подтверждает Антон Леляк, руководитель отдела аренды департамента коммерческой недвижимости компании «НДВ-Недвижимость». – Однако в случае перехода на режим экономии может быть выбран компромисс в виде представительского отделения в центре и офиса в более удаленной локации для размещения административного блока сотрудников».

Оценить степень влияния сферы деятельности на расположение офиса довольно несложно: главное – понимать, с кем работает компания. «Для крупных юридических  компаний и компаний финансового сектора важна определенная премиальность расположения, переезд из центральных районов может негативно сказаться на имидже и указать на возможные финансовые проблемы, – поясняет Михаил Титов, заместитель директора отдела исследований рынка CBRE. – При этом для технологических компаний и компаний IT сектора «прайм-локация» не является определяющим фактором – для них важно техническое обеспечение офиса и его функциональность, поэтому компании из этого сегмента способны расположиться в современных офисных комплексах в менее премиальных и более децентрализованных локациях».

Не менее популярным решением в вопросе экономии является также сокращение затрат на сам офис: в частности, отказ от различных дополнительных услуг – технического обслуживания, клининга, аренды почтовой ячейки и пр.

Вариации с пространством

Один из новых способов оптимизации – перевод всей или части компании в коворкинг, где за одним столом может поместиться чуть ли не с десяток сотрудников, и платить можно меньше, чем за полноценный офис. «Крупные компании часто используют места в коворкинге, скорее, как дополнительные площади, которые можно арендовать либо под новый проект, находящийся в стадии тестирования, или под проект с ограниченным жизненным циклом, – рассказывает Дмитрий Венчковский, старший директор отдела корпоративных услуг Cushman & Wakefield. – Такой подход дает очевидные преимущества, так как позволяет быстро запуститься и в любой момент расторгнуть договор без лишних затрат».

Основным достоинством коворкингов нередко называется их гибкость, что, в принципе, реализуемо и на традиционных площадках. «Собственный офис тоже можно организовать по принципу мобильного пространства, подстраиваясь под актуальные нужды и экономя ресурсы, – уверен Алексей Емельянов, генеральный директор компании City&Malls PFM. – Например, при наличии мобильных сотрудников возможны нефиксированные рабочие места и создание возможностей для работы в лаунж-зонах».

Этой же точки зрения придерживается и Мария Николаева, глава архитектурного бюро Mad Architects: «Современный офис можно оптимизировать за счет архитектуры настолько, что разница будет действительно ощутимой. Не секрет, что большинство офисов теряют на доле неэффективных площадей до 30% от суммы аренды. Сократив ее даже наполовину, мы получим весомую экономию для компании».

Стандартные ошибки

В стремлении сэкономить предпринимаются, как правило, стандартные шаги, однако далеко не все они приводят к позитивным результатам. К примеру, нередко пересматривается количество сотрудников и, соответственно, занимаемых ими рабочих мест. «Это является неоднозначным и не всегда верным решением – в особенности, если штат нельзя назвать необоснованно «раздутым», а технологиям, позволяющим упростить процедуры и перевести их в онлайн, не уделено необходимого внимания», – отмечает Антон Леляк.

Еще один нередкий прием – заморозка расходов на дорогостоящую технику и текущий ремонт. В этом случае также вполне может появиться повод вспомнить поговорку про скупого, который платит дважды. «На чем однозначно не стоит экономить – так это на техническом обеспечении, – уверен Алексей Емельянов. – Покупка дешевого оборудования грозит проблемами в эксплуатации и частыми ремонтами, что сведет экономию к нулю».

«На мой взгляд, нецелесообразно экономить на здоровье людей, – продолжает тему Мария Николаева. – Это, в первую очередь, инженерные системы (кондиционирование и освещение), а также офисная мебель. Нередко компании закупают дешевые кресла, а потом сотрудники жалуются на быструю утомляемость и боли в позвоночнике. Но, как известно, совершенство складывается из мелочей, что применимо и к эффективности – качественное рабочее место повышает продуктивность и снижает издержки работодателя на больничные для сотрудников».

Выгодные предложения

Для того, чтобы не экономить на людях и организации рабочего процесса, можно обратиться к возможностям, которые есть сейчас у бизнеса. На фоне сложившейся экономической ситуации, в которой наблюдается падение спроса, рынок перешел на сторону арендатора, и владельцы офисов вынуждены предлагать интересные и выгодные условия.

«Арендодатели заинтересованы в том, чтобы максимизировать свою прибыль. По этой причине инициатива ввода более выгодных условий обычно исходит от самих арендаторов, а не бенефициаров сделки – то есть владельцев офисных площадей. С учетом конкурентности рынка есть возможность договориться о весьма ощутимых уступках – вплоть до двукратного снижения стоимости аренды для отдельных объектов», – говорит Антон Леляк.

Какими еще бонусами вогут воспользоваться арендаторы? «Владельцы могут предлагать целый ряд дополнительных инструментов: временные скидки, фиксация обменного курса (в случае, если валютой договора все еще является доллар США или евро), арендные каникулы, компенсация части затрат арендатора на отделку или же вовсе проведение отделочных работ силами и за счет владельцев помещений», – отвечает Дмитрий Венчковский.

Конечно, стоит учитывать, что владелец все равно постарается компенсировать свои расходы. «Компания должна понимать, что стоимость выполнения ремонтных работ за счет арендодателя как правило будет растворена в ставке аренды, и не будет нести реальной экономии средств, но зато позволит распределить данные расходы во времени», – отмечает Михаил Титов.

Ситуация, в которой арендодатель старается максимально пойти навстречу клиенту, будет продолжаться не всегда. «По нашему экспертному мнению, «окно» возможности получить максимальную гибкость в диалоге с арендодателем будет постепенно закрываться, – считает Елизавета Голышева. –  Ставки в большинстве зданий классов А и B стабилизировались и общий объем скидки, который можно получить в диалоге, сокращается. На фоне снижения объема свободных помещений (в некоторых сегментах вакантность достигла почти «здорового» уровня в 11%), медленного выхода нового предложения и увеличенного спроса как со стороны российских, так и международных компаний, этот тренд будет только усиливаться и даст толчок небольшому росту ставок, который мы ожидаем с I-II кварталов 2018 г. При этом в менее качественной недвижимости – классе B- и на некоторых менее востребованных направлениях – компании сохраняют возможность существенно сэкономить на аренде, в основном строя диалог с арендодателем вокруг более сниженной ставки аренды и каникулах».

Источник: http://comestate.ru/articles/na_chem_sekonomit_pri_arende_ofisa

Подкатегории