Печать
Категория: Статистика рынка недвижимости (демо-версии)

- коэффициенты, отражающие отношение средних удельных рыночных цен земельных участков  различных зон и категорий населенных пунктов к средней удельной рыночной цене земельных участков административного центра субъекта РФ.

Итоги расчетов СтатРиелт на основе актуальных рыночных данных

Зона от Центра

Категория населенных пунктов

Краткое описание категории населённого пункта

(подробное – по ссылке)

Нижняя граница *

Среднее значение

Верхняя граница **

Центр

1 категория

Центр




1 зона (в пределах 10 км от Центра

2 категория

Промышленно развитый город, примыкающий к Центру

Это демонстрационная версия. 

Для просмотра данных необходимо Авторизоваться и перейти в раздел "Статистика рынка" верхнего меню сайта

 

3 категория

Малый город или посёлок городского типа

4 категория

Курортный, клубный или VIP-посёлок




5 категория

Посёлок или сельское поселение - административный центр сельского поселения




6 категория

иные Сельские поселения




2 зона (10-30 км)

2 категория

Промышленно развитый город




3 категория

Малый город или посёлок городского типа - административный центр района




4 категория

Курортный, клубный или VIP-посёлок




5 категория

Сельское поселение - административный центр сельских поселений




6 категория

иные Сельские поселения




3 зона (30-100 км)

2 категория

Промышленно развитый город




3 категория

Малый город или посёлок городского типа - административный центр района




4 категория

Курортный, клубный или коттеджный посёлок




5 категория

Сельское поселение - административный центр сельских поселений




6 категория

иные Сельские поселения




4 зона (более 100 км)

2 категория

Промышленно развитый город




3 категория

Малый город или посёлок городского типа - административный центр района




4 категория

Курортный, клубный или коттеджный посёлок




5 категория

Сельское поселение - административный центр сельских поселений




6 категория

иные Сельские поселения




* Нижняя граница: 

     - в населённых пунктах, расположенных дальше от мегаполиса или от крупного населённого пункта;

     - участки, удалённые от центра населённого пункта (на периферии), удаленные от проездных автодорог и улиц (не на красной линии), а также участки для СНТ, ДНП, для размещения объектов производства, коммуникаций, складов и прочих зданий и сооружений вспомогательного назначения, но расположенные в черте плотной застройки.                                              

** Верхняя граница:

      - в населённых пунктах, расположенных ближе к мегаполису или к крупному населённому пункту; 

      - участки, расположенные в плотно застроенной центральной части населённого пункта, на красных линиях проездных автодорог, проспектов и улиц, а также участки, расположенные в районе побережья моря, реки.

 

Возможное использование: При оценке объектов, расположенных в районах с низкоинформативным земельным рынком,когда нет достаточного количества аналогичных объектов для применения метода сравнения продаж. Например, при оценке участков в плотной городской застройке, или - на низкоактивном (неразвитом) рынке, или – в условиях остановки (или стагнации) рынка, или по другим причинам могут быть использованы аналогичные объекты, расположенные в других населённых пунктах,с учётом сопоставимости (или корректировки) сравниваемых объектов по другим ценообразующим параметрам.

    Коэффициент перехода удельной рыночной цены аналогичного объекта, расположенного в другом населённом пункте, определяется:

·    из соотношения средних удельных цен земельных участков сравниваемых населённых пунктов,

·    при учёте описательных характеристик объектов – из соотношения соответствующих верхних или нижних значений удельных цен,

·    с учётом корректировок на местоположение внутри населенных пунктов.

! При обнаружении технических ошибок, или некорректного описания, или несоответствия (по вашим расчётам) региональному рынку просим сообщать об этом в адрес Ассоциации "СтатРиелт" на почту Этот адрес электронной почты защищён от спам-ботов. У вас должен быть включен JavaScript для просмотра..

 

Общие пояснения и методология расчетов

В ходе исследования рынка земельных участков всех регионов РФ выявлены зависимости средних удельных рыночных цен различных населенных пунктов от следующих условий:

·         от климатических и географических особенностей территории исследуемого субъекта РФ  (от климата, от приближенности к берегу моря, крупного озера, реки);

·         от уровня цены участков административного центра субъекта РФ;

·         от расстояния относительно административного центра субъекта РФ;

·         от степени промышленного и транспортного развития населенного пункта;

·         от обеспеченности населенного пункта социальной, образовательной, культурной и административной инфраструктурой,

которые сформировали соответствующий уровень и условия жизни населения и доходов бизнеса, что в конечном итоге отражается на рыночной цене земельных участков этих населённых пунктов.

С целью выявления закономерностей поведения региональных рынков недвижимости все субъекты РФ и все населённые пункты внутри субъектов условно классифицированы:

1. по типам субъектов РФ,

2. по зонам расположения населенного пункта внутри субъекта РФ,

3. по категориям населённых пунктов.

 

I. По типам субъектов РФ

 

В зависимости от климатических, географических и экономических условий выявлены 4 наиболее характерных типа субъектов РФ, в которых поведение региональных рынков земельных участков типично:

Типы субъектов РФ по климатическим, географическим и экономическим условиям рынка земельных участков

Тип субъекта РФ

Общее описание и отличия характерных для рынка недвижимости особенностей субъекта РФ

А-тип

Москва и Московская область, Санкт-Петербург и Ленинградская область - характеризуются самым высоким уровнем развития промышленности, рыночных цен земельных участков в центре области (Москва и Санкт-Петербург) и крупными промышленно развитыми городами областного подчинения, высокой плотностью населения (преимущественно – городского)

B-тип

Промышленный пояс – субъекты РФ характеризуется очень высоким уровнем развития многих отраслей промышленности (химическая, производство металлов, переработка нефти и газа, различные отрасли машиностроения и станкостроения, электротехническая, радиоэлектронная, авиационная, судостроение, переработка сельхозпродукции, пищевая и легкая и другие), высокой плотностью населения (преимущественно – городского)

С-тип

Южные регионы – характеризуются благоприятным для проживания климатом, высоким уровнем развития многих отраслей промышленности (пищевая, лёгкая, переработка сельхозпродукции, а также химическая, переработка нефти и газа, различные отрасли машиностроения и станкостроения, электротехническая, радиоэлектронная, судоремонт, и другие), высокой плотностью городского и сельского населения, высокой долей индивидуальной застройки

D-тип

Северные и Северо-восточные регионы – характеризуются преимущественно добывающими отраслями, низкой плотностью населения, низким уровнем развития транспортной и инженерной инфраструктуры.

В частности, по состоянию на 01.10.2016 года типизация региональных рынков земельных участков по климатическим, географическим и экономическим условиям выглядит следующим образом:

Тип субъекта РФ

Общее описание и отличия характерных для рынка недвижимости особенностей субъекта РФ

А-тип

Москва и Московская область, Санкт-Петербург и Ленинградская область

B-тип

Алтайский край, Белгородская область, Брянская область, Владимирская область, Воронежская область, Ивановская область, Иркутская область, Калининградская область, Калужская область, Карачаево-Черкесская Республика, Кемеровская область, Кировская область, Костромская область, Красноярский край, Курганская область, Курская область, Липецкая область, Нижегородская область, Новгородская область, Новосибирская область, Омская область, Оренбургская область, Орловская область, Пензенская область, Пермский край, Приморский край, Псковская область, Республика Башкортостан, Республика Марий Эл , Республика Мордовия, Республика Татарстан, Рязанская область, Самарская область, Саратовская область, Свердловская область, Смоленская область, Тамбовская область, Тверская область. Томская область, Тульская область, Тюменская область, Тюменская область без автономных округов, Удмуртская Республика, Ульяновская область, Челябинская область, Ярославская область

С-тип

Астраханская область, Волгоградская область, Кабардино-Балкарская Республика, Краснодарский край, Республика Адыгея, Республика Дагестан, Республика Ингушетия, Республика Калмыкия, Республика Крым, Республика Северная Осетия-Алания, Ростовская область, Ставропольский край, Чеченская Республика, Чувашская Республика

D-тип

Амурская область, Архангельская область (без Ненецкого АО), Вологодская область, Еврейская автономная область, Забайкальский край, Камчатский край, Магаданская область, Мурманская область, Ненецкий автономный округ, Республика Алтай, Республика Бурятия, Республика Карелия, Республика Коми, Республика Саха (Якутия), Республика Тыва, Республика Хакасия, Сахалинская область, Хабаровский край, Ханты-Мансийский автономный округ-Югра, Чукотский автономный округ, Ямало-Ненецкий автономный округ

 

II. По зонам расположения населенного пункта внутри субъекта РФ

Степень удалённости того или иного населённого пункта от центра субъекта РФ влияет на время перемещения пассажиров и грузов до (или от) центра, что обуславливает дополнительные затраты времени и средств. Это прямо отражается в цене недвижимости, в т.ч. земельного участка, населённого пункта. Поэтому внутри территорий субъектов РФ все населённые пункты условно разделены на 4 территориальные зоны:

Территориальные зоны субъекта РФ, типичные для всех региональных рынков недвижимости,

в зависимости от удалённости населённого пункта от административного центра субъекта

Территориальные зоны субъекта РФ

Удалённость населённых пунктов от Центра субъекта

1 зона

в пределах 10 км от Центра, что приблизительно соответствует времени в пути по автодороге не более 0,5 часа

2 зона

10-30 км, не более 1 часа времени в пути по автодороге

3 зона

30-100 км,  в пределах примерно 2 часов времени в пути по автодороге

4 зона

более 100 км, более 2 часов времени в пути по автодороге

 

III. По категориям населённых пунктов

Поскольку ценность местоположения недвижимости в значительной степени зависит от вида и уровня экономического развития населённого пункта, то предложено проводить исследования рынка, разделив населённые пункты на 6  наиболее характерных категорий:

Категории населённых пунктов по основным ценовым факторам рынка земельных участков

(административный уровень, экономическое развитие, социальная инфраструктура, численность населения, транспортная инфраструктура)

Категория населённого пункта

Краткое описание

Характеристика по основным ценообразующим факторам (по численности населения, экономическому развитию, инфраструктуре, географическое положению)

1 категория

Центр

Центр области, края, республики -  город, на территории которого размещены государственные органы управления, центральные учреждения образования и здравоохранения, науки и культуры, ВУЗы, крупные офисные и торговые центры, множество разнообразных предприятий общественного питания и бытового обслуживания, благоустроенные кварталы многоэтажной жилой застройки, головные офисы коммерческих организаций, представительства известных иностранных компаний, промышленные предприятия многих отраслей экономики (энергетики, машиностроения, химии, легкой и пищевой промышленности, переработки и другие), крупный транспортный узел. Город обеспечен высокоразвитой инженерной и транспортной инфраструктурой

2 категория

Промышленно развитый город

Промышленно развитый большой или крупный город. На плотно застроенной территории города размещены: муниципальные органы, учреждения здравоохранения, науки, образования, культуры, филиалы ВУЗов, офисные и торговые здания, предприятия общественного питания и бытового обслуживания, благоустроенные кварталы многоэтажной жилой застройки, высокоразвитая инженерная и транспортная инфраструктура, а также действующие промышленные предприятия различных отраслей. Обычно, это административный центр района

3 категория

Малый город или посёлок городского типа - административный центр района

 На плотно застроенной территории размещены учреждения здравоохранения и образования, офисные и торговые здания, предприятия общественного питания и бытового обслуживания, благоустроенные кварталы малоэтажной и индивидуальной жилой застройки, развитая инженерная и транспортная инфраструктура

4 категория

Курортный, клубный или VIP-посёлок

Посёлок с закрытой охраняемой территорией, расположенный в эстетически благоприятной зоне (лесопарковой, прибрежной, предгорной и пр.). На плотно застроенной территории посёлка размещены объекты социальной и инженерной инфраструктуры, благоустроенные кварталы индивидуальной малоэтажной жилой застройки премиум-класса качества

5 категория

Посёлок или сельское поселение - административный центр сельского поселения

Сельский административный центр с преимущественно индивидуальной или малоэтажной жилой застройкой, пунктом здравоохранения, домом культуры, предприятиями розничной торговли, общественного питания и бытового обслуживания

6 категория

иные Сельские поселения

Иные сельские поселения, кроме 5 категории

 

Порядок сбора информации и расчётов СтатРиелт

Общая совокупность данных для расчетов формируется на постоянной основе из объявлений о продаже земельных участков сайтов общероссийского распространения https://realty.yandex.ru//www.avito.ru/http://www.domofond.ru/Statrielthttp://realty.dmir.ru/http://zdanie.info,http://www.rosrealt.ru/ и сайтов регионов России.Выборка осуществлялась по поисковымзапросам методом исключения из генеральной совокупности застроенных участков, участков сельскохозяйственного назначения и участков с недостоверными или ошибочными данными(адрес, цена, площадь, ограниченное право).Инвестиционные проекты и предложения участков на свободных земельных массивах и без (проходящих рядом с участком) коммуникаций в выборку также не включались.Достоверность проверялась анализом каждого объявления по картеЯндекс.Картыи по представленным фотографиям объектов.

        В расчете каждого итогового значения учитывалось не менее 100*** отобранных рыночных предложений продажи свободных земельных участков общей площадью от 1000 кв. м. до 2500 кв. м., расположенных в границах плотной застройки земель населенных пунктов коммерческого назначения, ИЖС, СНТ, ДНП. В некоторых случаях (отсутствия в населенном пункте достаточного для анализа свободных участков) использовались предложения застроенных участков (методами выделения или распределения), а также рыночные предложения аренды участков (методом капитализации арендной ставки). При недостатке выборки рассматривались предложения участков площадью от 500 до 1000 кв. м. и от 2500 до 4000 кв. м. с корректировкой итоговых значений на масштаб. Из полученной выборки исключены 15 % максимальных (как эксклюзивные или завышенные) и 15 % минимальных (как нетипичные (например, за пределами плотной застройки) или ошибочные (с низкой степенью достоверности) значений удельных цен. Итоговый результат получен как среднее арифметическое оставшихся в выборке значений удельных цен, скорректированных на скидку на торг.

*** -  не менее 100 предложений - для городов с населением более 1 млн. человек; не менее 70 предложений – для городов с численностью населения от 500 тыс. до 1 млн. чел.; не менее 50 предложений - для городов с численностью населения от 100 до 500 тыс. чел.; не менее 30 предложений - для городов с численностью населения от 50 до 100 тыс. чел.; не менее 20 предложений - для городов с численностью населения до 50 тыс. чел. населения, не менее 10 предложений - для поселений с численностью населения до 10 тыс. чел. населения, не менее 5 предложений - для поселений с численностью населения до 3 тыс. чел. населения.

! При обнаружении технических ошибок, или некорректного описания, или несоответствия (по вашим расчётам) региональному рынку просим сообщать об этом в адрес Ассоциации "СтатРиелт" на почту Этот адрес электронной почты защищён от спам-ботов. У вас должен быть включен JavaScript для просмотра..

 

Центральный федеральный округ
Белгородская область Белгород 1 650 10 659 5 500
Брянская область Брянск 1 250 7 861 4 166
Владимирская область Владимир 1 313 10 492 4 377
Воронежская область Воронеж 1 835 13 105 6 118
Ивановская область Иваново 1 162 8 825 3 874
Калужская область Калуга 1 568 12 436 5 225
Костромская область Кострома 1 199 9 576 3 995
Курская область Курск 1 382 9 083 4 606
Липецкая область Липецк 1 506 8 703 5 019
Орловская область Орёл 1 187 7 734 3 956
Рязанская область Рязань 1 370 10 709 4 565
Смоленская область Смоленск 1 238 9 261 4 127
Тамбовская область Тамбов 1 290 7 824 4 301
Тверская область Тверь 1 257 9 616 4 190
Тульская область Тула 1 581 13 170 5 270
Ярославская область Ярославль 1 427 12 532 4 756
Москва и Московская область

Москва

(в пределах МКАД)

12 342 160 861 41 141
Северо-Западный федеральный округ
Республика Карелия Петрозаводск 763 6 441 2 543
Республика Коми Сыктывкар 710 5 752 2 366
Ненецкий автономный округ Нарьян-Мар 580 3 518 1 934
Архангельская область (без Ненецкого АО) Архангельск 765 6 457 2 549
Вологодская область Вологда 1 059 8 524 3 531
Калининградская область Калининград 1 325 11 491 4 418
Ленинградская область Санкт-Петербург 5 758 62 323 19 194
Мурманская область Мурманск 1 325 11 939 4 417
Новгородская область Новгород 1 248 8 911 4 160
Псковская область Псков 980 6 605 3 265
Южный федеральный округ
Республика Адыгея Майкоп 773 3 462 2 578
Республика Калмыкия Элиста 914 4 607 3 045
Краснодарский край Краснодар 4 221 24 874 14 069
Астраханская область Астрахань 1 311 9 214 4 371
Волгоградская область Волгоград 1 316 10 068 4 387
Ростовская область Ростов-на-Дону 2 601 17 832 8 669
Северо-Кавказский федеральный округ
Республика Дагестан Махачкала 2 619 11 576 8 730
Республика Ингушетия Магас, Назрань 973 2 868 3 244
Кабардино-Балкарская Республика Нальчик 1 830 8 503 6 100
Карачаево-Черкесская Республика Черкесск 1 281 5 153 4 269
Республика Северная Осетия-Алания Владикавказ 1 513 8 229 5 042
Чеченская Республика Грозный 1 379 5 235 4 596
Ставропольский край Ставрополь 1 620 9 180 5 400
Приволжский федеральный округ
Республика Башкортостан Уфа 1 658 12 588 5 526
Республика Марий Эл Йошкар-Ола 920 6 463 3 066
Республика Мордовия Саранск 889 5 793 2 963
Республика Татарстан Казань 1 972 16 423 6 572
Удмуртская Республика Ижевск 1 253 9 873 4 178
Чувашская Республика Чебоксары 997 6 781 3 324
Пермский край Пермь 1 457 12 875 4 855
Кировская область Киров 1 067 8 831 3 558
Нижегородская область Нижний Новгород 1 812 15 913 6 039
Оренбургская область Оренбург 1 229 8 706 4 097
Пензенская область Пенза 1 097 7 711 3 658
Самарская область Самара 1 709 15 490 5 695
Саратовская область Саратов 1 047 8 422 3 489
Ульяновская область Ульяновск 1 221 9 546 4 069
Уральский федеральный округ
Курганская область Курган 839 5 656 2 796
Свердловская область Екатеринбург 1 729 16 456 5 762
Тюменская область        
Ханты-Мансийский автономный округ-Югра Ханты-Мансийск 891 6 919 2 971
Ямало-Ненецкий автономный округ Салехард 1 124 9 998 3 746
Тюменская область без автономных округов Тюмень 1 335 13 090 4 451
Челябинская область Челябинск 1 408 12 528 4 694
Сибирский федеральный округ
Республика Алтай Горно-Алтайск 534 2 481 1 780
Республика Бурятия Улан-Удэ 905 6 206 3 017
Республика Тыва Кызыл 506 3 214 1 688
Республика Хакасия Абакан 664 4 738 2 212
Алтайский край Барнаул 1 070 7 820 3 566
Забайкальский край Чита 1 024 7 255 3 414
Красноярский край Красноярск 1 209 11 099 4 030
Иркутская область Иркутск 1 040 8 605 3 467
Кемеровская область Кемерово 1 180 9 227 3 933
Новосибирская область Новосибирск 1 556 14 368 5 185
Омская область Омск 1 337 11 436 4 455
Томская область Томск 1 148 9 884 3 825
Дальневосточный федеральный округ
Республика Саха (Якутия) Якутск 1 168 7 944 3 894
Камчатский край Петропавловск-Камчатский 707 5 845 2 355
Приморский край Владивосток 2 204 19 229 7 345
Хабаровский край Хабаровск 1 921 17 416 6 403
Амурская область Благовещенск 1 497 11 195 4 989
Магаданская область Магадан 471 3 654 1 569
Сахалинская область Южно-Сахалинск 989 8 071 3 297
Еврейская автономная область Биробиджан 1 010 6 922 3 365
Чукотский автономный округ Анадырь 414 2 747 1 381
Крымский федеральный округ
Республика Крым Симферополь 1 317 7 164 4 390
г. Севастополь Севастополь 1 638 11 140 5 461