Доля стоимости улучшений и земельного участка в стоимости единого объекта недвижимости

Застроенный земельный участок представляет собой объединение неразрывно связанных объектов недвижимости: участок, как поверхность земли, и его улучшения (здание и инженерная инфраструктура участка). Земля вечна и срок её "службы" неограничен, но срок службы улучшений ограничен долговечностью строительных материалов. Здания ветшают, разрушаются и на их месте могут быть построены новые объекты с большей или меньшей степенью прочности, а земля остается неизменной. Поэтому, несмотря на неразрывную связь строений и земли, это совершенно разные объекты права и объекты сделок.

При продаже построенных объектов земельный участок «следует судьбе» этого объекта. Согласно законодательству о государственной регистрации прав на объекты недвижимости переход прав на отдельностоящие здания, строения, сооружения должен осуществляться совместно с земельными участками под ними. Учитывая эту юридическую взаимосвязь, участники рынка (покупатели, продавцы и риелторы) указывают общую цену такой сделки. Однако, для специалистов рынка недвижимости часто возникает необходимость разделения общей цены такого объекта, например, в задачах оценки для управленческих или экономических целей, целей залога, формирования раздельных цен при планировании купли-продажи, при разделении объектов и т. д. Отсюда вытекает необходимость выявления в составе стоимости всего комплекса (земля + улучшения) доли земли и доли улучшений. Но решение такой задачи обычно затруднено, поскольку наиболее адекватный, достоверный расчет стоимости земли должен опираться на цены свободных участков, что сложно выявить на городских и поселковых территориях, как правило, застроенных очень плотно.

Исследование рынков недвижимости застроенных и свободных участков городов и поселков с различной численностью населения выявило вполне определенные и устойчивые во времени соотношения стоимости земельных участков и расположенных на них улучшений. Для анализа использовались цены предложений зданий и строений различного назначения (коммерческого и жилого) в хорошем и новом состоянии, обеспеченные всеми коммуникациями, продаваемых совместно с участками (полностью застроенными), и свободных участков, расположенных рядом или в аналогичных местах. Рассматривались такие соотношения в центральных районах городов, культурно - исторических центрах, торговых районах, спальных районах, на окраинных территориях и в зонах смешенной застройки, учитывая зонирование территорий, разрешенное использование участков, а  также назначение объектов.

Анализ показал:

1. Зависимости этого показателя от численности населения городов и поселков, от расположения по отношению к центру населенного пункта, от разрешенного использования участков не выявлены. Расхождения результатов незначительны.

2. Выявлено изменение этого соотношения в зависимости от назначения зданий.

В результате выделены две группы зданий, строений, сооружений: 

 Доля стоимости земельного участка в стоимости единого объекта недвижимости

расчеты СтатРиелт на основании рыночных данных на 01.10.2015 года 

 * - в исследовании использовались здания и строения в хорошем и новом техническом состоянии. При худшем состоянии зданий доля стоимости земельных участков повышается с учетом износа (см. Корректировки на "Физический износ").

** - в исследовании использовались земельные участки, обеспеченные инженерными коммуникациями (системы электроснабжения, водоснабжения, газоснабжения) и при наличии автотодорог с твердым покрытием. ("Обеспеченность" - возможность безвозмездного подключения к коммуникациям).

Выводы и прогнозы:

1. На рынках недвижимостисформировался определенный и вполне устойчивый баланс рыночных цен, в том числе, между ценами земельных участков и ценами улучшений (зданий, строений, сооружений, элементов инфраструктуры и благоустройства).
2. В сложившейся типовой застройке населенных пунктов существуют определенные и вполне устойчивые пропорции застроенных площадей земельных участков. Это обусловлено необходимостью размещения на участке, кроме самого здания, вспомогательных объектов инженерной инфраструктуры (линии электроснабжения, водоснабжения, канализации и др.) и элементов благоустройства. Это требуется не только для нормального проживания, работы сотрудников, нормальной эксплуатации зданий, но и технического обслуживания и ремонта. При проектировании застройки эти вопросы регламентируются СНиПами и муниципальными нормами и правилами. В результате, в зависимости от назначения зданий и строений в застроенных территориях сложились определенные пропорции застройки.
3. Рост спроса на здания и строения вызывает рост спроса и цен на землю, увеличивая долю земли в стоимостии единого объекта недвижимости и, наоборот, падение спроса вызывает снижение доли земли. Следовательно, об этом показателе можно судить по состоянию строительной отрасли, как по индикатору инвестиционной деятельности.
4. Можно предположить, что сложившиеся соотношения (доли рыночной стоимости земельных участков в общей стоимости единых объектов недвижимости) будут: 

• сохраняться при нормальном стабильном росте строительной индустрии, 
• снижаться при падении темпов строительства,
• повышаться при ускорении роста строительной отрасли.