Индексы изменения рыночных цен (в рублях) объектов недвижимости – коэффициенты

(демонстрационная версия статьи)

Индексы изменения (динамика) рыночных цен (в рублях) объектов недвижимости рассчитаны на каждое полугодие по данным опубликованных в сети интернет объявлений о продаже и аренде объектов (земельных участков, жилых и нежилых объектов недвижимости) в Российской Федерации за предыдущие 6 месяцев.

* не учитывались капитальные дома, приспособленные для постоянного проживания (то есть с наличием электричества не менее 3 квт, котельного отопления, канализации, водопровода, улиц с твердым покрытием)   

Практическое применение представленных индексов может заключаться в приведении известной на определенную дату рыночной цены (или стоимости) объекта, к нужной дате, в случае отсутствия достоверных данных о рыночной цене (стоимости) на нужную дату. Общий индекс перехода равен произведению всех полугодовых индексов данного вида недвижимости, находящихся в промежутке между сравниваемыми датами, включая даты индексов, предстоящие датам сравнения. Например, чтобы определить общий индекс перехода рыночной цены (в рублях) земельного участка под торговое здание, известной на 05.09.2015 года, к цене участка под торговое здание на 15.02.2021 года, необходимо перемножить все полугодовые индексы, находящиеся между датами, начиная с 01.07.2015 (дата, предстоящая перед 05.09.2015) – заканчивая 01.01.2021 (дата, предстоящая перед 15.02.2021).

I = 1,01*0,96*1,02*1,01*1*1*0,99*0,98*0,95*0,94*0,96*1,01

В данном случае, индекс перехода цены (в рублях) этого объекта от 05.03.2015 к 15.09.2020 составляет 0,84, то есть цена за этот период снизилась на 16%. А, например, индекс перехода рыночной цены от 15.02.2021 к цене на 05.09.2015 составит: 1/0,84 =1,19.

Индексы изменения рыночных цен объектов недвижимости рассчитаны на каждое полугодие по данным опубликованных в сети интернет объявлений о продаже и аренде объектов жилой недвижимости в Российской Федерации за предыдущие 6 месяцев.

* учитывались капитальные дома, приспособленные для постоянного проживания (то есть с наличием электричества не менее 3 квт, отопления, шириной улиц не менее 7 метров)

Индексы изменения рыночных цен объектов недвижимости рассчитаны на каждое полугодие по данным опубликованных в сети интернет объявлений о продаже и аренде нежилых объектов недвижимости в Российской Федерации за предыдущие 6 месяцев.

Анализ изменения рыночных цен недвижимости показал:

•       Индексы изменения рыночных цен объектов недвижимости за период обследования зависят от видов недвижимости и от местоположения.
•      По видам недвижимости индексы изменения рыночных цен разделены на основные виды назначения и использования (земельные участки: по категориям и основным видам разрешенного использования; жилые здания и помещения: квартиры первичного рынка, квартиры вторичного рынка, индивидуальные дома; здания и помещения коммерческого назначения: торговые, офисные, складские, производственные).
• Индексы рыночных цен в зависимости от местоположения объектов несколько различны и были разделены на три основные группы:

  - А-группа: город Москва в пределах МКАД, Зеленоград и города-спутники Москвы: Балашиха, Королёв, Котельники, Красногорск, Люберцы, Мытищи, Реутов, Химки; г. Санкт-Петербург в пределах КАД; г. Сочи и города черноморского побережья Краснодарского края; г. Севастополь; г. Ялта, г. Алушта, г. Евпатория; а также земельные участки их прилегающих территорий;

  - Б-группа: областные, республиканские и краевые города-центры с агломерациями и их города-спутники, расположенные в пределах 30-ти километровой зоны от регионального центра; территории Москвы и города Московской области, не вошедшие в А-группу, а также города Ленинградской области и другие города Российской Федерации с численностью населения более 50 тысяч человек, не вошедшие в А-группу; а также земельные участки их прилегающих территорий.  

  - В-группа: остальные города и населенные пункты Российской Федерации, не вошедшие в А-группу и Б-группу, а также земельные участки их прилегающих территорий.

     Рынок недвижимости и индексы рыночных цен недвижимости А-группы реагирует на экономические и политические события и изменения быстрее, чем рынок недвижимости Б-группы, а Б-группы - быстрее, чем В-группы. Вероятно, сказывается более высокие доходность и накопления населения и бизнеса А-группы по сравнению с Б-группой, Б-группы – по сравнению с В-группой.

     В период экономической и политической стабилизации (например, после падения 2015-2016 года, коронавирусного экономического кризиса первой половины 2020 года) различие месячных индексов каждого вида недвижимости разных групп сокращалось в течение 1-3 месяцев, а после стабилизации динамики (по истечении 3 месяцев) незначительное «отставание» от более высоких индексов групп по местоположению сохранялось в размере не более 1 %. Учитывая это, полугодовые индексы рыночных цен практически нивелируют такое отличие по местоположению. Кроме того, такое отличие находится в пределах уровня точности и достоверности информации самих объявлений. Поэтому поправкой индексов по местоположению было решено пренебречь.