Корректировки рыночной стоимости объектов недвижимости,
определенные статистическими и расчётными методами
ОБЩАЯ ЧАСТЬ
Сборник СтатРиелт корректировок рыночной стоимости объектов недвижимости (далее - «Корректировки СтатРиелт» или «Рыночные корректировки») представляет собой электронный справочник в виде сборника статей по каждой отдельной рыночной корректировке разных сегментов рынка недвижимости, опубликованных на отдельной странице сайта https://statrielt.ru/. В каждой статье дано название, краткое описание и показатели рыночных корректировок, а в необходимых случаях приведены особые условия их использования и дополнительные пояснения.
Представленные Рыночные корректировки могут быть использованы при определении рыночной стоимости объектов недвижимости в решении различных задач: сделки купли-продажи и аренды, подряд, ремонт, оценка, залог, инвестиционные проекты, управленческие решения, имущественные споры и другие хозяйственные и экономические отношения. Право выбора и порядок применения в своей практике Корректировок СтатРиелт принадлежит исключительно пользователю-подписчику в соответствии с его компетенцией. Данные корректировки призваны помочь участникам рынка и экспертам в оперативном определении рыночной стоимости, но не подменяют необходимости выявления (нахождения) на рынке объектов-аналогов, максимально близких по физическим и экономическим характеристикам к объекту оценки. Основой наиболее качественной и достоверной оценки рыночной стоимости объекта недвижимости является наличие достаточного количества объектов-аналогов и полная, проверенная информация об их технических, функциональных и рыночных ценовых характеристиках.
При обнаружении в справочнике ошибок просим пользователей сообщать об этом в редакцию сайта по адресу электронной почты statrielt@bk.ru.
1. Значения индексов, коэффициентов, поправок и корректировок рассчитаны методами математической статистики на основе анализа рублевых рыночных цен предложений всей совокупности предлагаемых к продаже и в аренду объектов по соответствующим сегментам рынка интернет-баз объявлений недвижимости, опубликованных за истекший период на федеральных сайтах: avito.ru/, http://www.domofond.ru/,https://realty.yandex.ru//, http://zdanie.info, https://nn.cian.ru/, https://nn.cian.ru/, http://realty.dmir.ru/, http://www.rosrealt.ru/, а также всех региональных сайтах России. Эта рыночная информация публична и открыта неограниченному кругу подписчиков, поэтому не требует обязательного документального подтверждения. Поэтому рыночные корректировки «СтатРиелт» позволяют максимально объективно и в соответствии с рынком скорректировать значения удельной рыночной цены достоверных рыночных объектов-аналогов, а расчеты, основанные на большой статистической выборке, максимально исключают субъективность суждений и «нерыночность» информации об отдельных, случайных, несоответствующих рыночным условиям объектах.
2. Все опубликованные рыночные корректировки, поправки и коэффициенты СтатРиелт рассчитаны для права собственности на объекты (земельные участки и улучшения), если в описании статьи не указано право аренды. (Пояснение от 04.10.2022 года).
Учтено, что все значения цен предложений, участвующих в выборке, выражены в рублях и включают все налоги, в том числе НДС (налог на добавленную стоимость).
3. При расчете рыночных корректировок и поправок в каждой выборке используются объекты, максимально аналогичные по ценообразующим факторам. Подбор объектов, пар для сравнения, рыночная экстракция и машинный анализ данных осуществляются по сопоставимым признакам, характеристикам и ценообразующим факторам в автоматическом режиме по разработанным с учётом оценочной методологии алгоритмам. Из результатов исследования исключены данные 5 % минимальных и 5 % максимальных значений, как менее достоверные. Итоговые значения рассчитаны как средние арифметические значения из множества значений выборки. Представление итоговых данных в виде диапазона нижних и верхних значений обусловлено различием (характеристиками) факторов стоимости, а также степенью (уровнем) субъективной оценки (продавцом, посредником) технических параметров продаваемых объектов и оценки соответствия их рыночным условиям и предпочтениям. Исходя из этого, при достаточном письменном аргументировании и обосновании заинтересованных сторон сделки размер корректировки (коэффициент) может быть согласованно принят в пределах нижней и верхней границы.
4. Корректировки рыночной стоимости объектов недвижимости «на Масштаб, размер, общую площадь» получены с применением методов корреляционно-регрессионного анализа построением графических зависимостей (линий тренда) удельной стоимости от площади объекта и эмпирическим подбором аппроксимирующих формул. Коэффициенты корреляции показывают наибольшее соответствие рынку степенной зависимости удельной стоимости объектов недвижимости от их общей площади (степенная функция). Степенная зависимость и представленные на сайте СтатРиелт рыночные корректировки «на Масштаб…» справедливы и для сравниваемых объектов, значительно отличающихся по площади, только при обязательном соблюдении условия «аналогичности». (Как представляется, в этом случае критерием «аналогичности» является возможность (юридическая и физическая) гипотетически разделить больший по масштабу объект на много меньших по масштабу объектов без потери функциональных свойств или с учётом приобретения новых свойств, которые, в таком случае, должны быть учтены при моделировании. При этом необходимо учитывать рыночную востребованность всех составных элементов гипотетически разделенных объектов).
5. Перед расчетом корректировок рыночной стоимости, учитывающих технические, функциональные или составные характеристики «улучшений» (зданий, помещений, строений, сооружений, инженерной инфраструктуры), все исходные объекты «очищаются» от стоимости земельных участков. То есть, корректировки, в описании которых нет указания на наличие земельного участка (например, «с земельным участком» или «на земельном участке»), распространяются только непосредственно на «улучшения» (здания, помещения, строения, сооружения, инженерную инфраструктуру).
6. Все представленные на сайте https://statrielt.ru/statistika-rynka корректировки рыночной стоимости выражены в относительных величинах, поэтому при расчетах следует их применять в виде коэффициентов для приведения удельной рыночной стоимости объектов-аналогов к удельной рыночной стоимости объекта оценки. Математические действия с коэффициентами производятся путем умножения или деления на них. Итоговые результаты для наглядности (для лучшего описательного восприятия) могут быть представлены в процентном выражении. В противном случае легко допустить логическую ошибку и получить неверные результаты расчетов.
7. (Для моделирования ситуации аренды объекта коммерческой недвижимости в доходном подходе оценки) Поправка (определенная эмпирически) для перехода от корректировки рыночной стоимости коммерческих зданий и помещений, рассчитанных для права собственности, к корректировке рыночной стоимости аналогичных объектов, сдаваемых в аренду, составляет:
П = К аренды / К соб-ти = 1,04, если корректировка для права собственности меньше 1,
П = К аренды / К соб-ти = 0,96, если корректировка для права собственности больше 1,
где П – поправка для перехода от корректировки при праве собственности к корректировке для права аренды,
К аренды – корректировка рыночной стоимости, рассчитанная для права аренды,
К соб-ти – корректировка рыночной стоимости, рассчитанная для права собственности.
8. Сроки ликвидности (продажи) определены по срокам нахождения объектов в открытой экспозиции при выборке по каждому виду объектов в различных регионах Российской Федерации. Указанные в таблицах сроки действительны в рыночных условиях экспозиции и при применении рыночных технологий продажи (профессиональными риелторами, с регулярной рекламой объектов продажи в самых массовых региональных СМИ и интернет-порталах).
9. В таблицах приведены типичные среднерыночные по Российской Федерации значения рыночных корректировок и индексов, рассчитанные на основе обработки значительного объема выборки. В практической оценке конкретного объекта недвижимости региона при наличии достоверной и достаточной рыночной информации (соответствие рыночным условиям, достоверное и полное описание, учёт всех характеристик и соответствующее их приведение) о нескольких (не менее трёх) парах сравнения объектов-аналогов, позволяющей достаточно точно рассчитать соотношения стоимости аналогичных объектов, для расчета рыночных корректировок и индексов должны быть использованы эти более точные региональные исходные данные.
10. В отличие от экспертных корректировок и экспертных мнений, для которых в соответствии с ФСО-3 п.13 (Приказ Минэкономразвития России от 20.05.2015 N 299) необходим дополнительный анализ их соответствия рыночным условиям, при применении статистических рыночных корректировок, опубликованных на сайте «СтатРиелт», такой анализ избыточен, так как рыночные корректировки непосредственно отражают сам рынок.
11. Рыночные корректировки не распространяются на регионы ДНР, ЛНР, Запорожскую и Херсонскую области, принятые в состав Российской Федерации в соответствии с 5-ФКЗ, 6-ФКЗ, 7-ФКЗ, 8-ФКЗ РФ от 04.10.2022 года). (Дополнение от 04.10.2022 года).
