Корректировки удельной рыночной стоимости индивидуальных (жилых, дачных, садовых) домов на общую площадь помещений с учетом их состава и капитальности.

   К расчету приняты удельные рыночные цены предложений пар аналогичных по параметрам объектов (тип, класс качества и состояние здания и отделки помещений, качество коммуникаций, менстоположение и транспортная доступность), отличающихся общей площадью.

    Исследование рынка индивидуальных домов выявило различия удельной стоимости домов в зависимости от состава, капитальности и конструктивных особенностей помещений дома. 

        Соотношения удельной стоимости помещений в составе дома в зависимости от их капитальности и конструкции

определены путем сравнения пар аналогичных (по классу качества, местоположению и состоянию) домов, отличающихся наличием вспомогательных помещений и строений в составе дома и на земельном участке под домом: 

                            Итоги расчетов СтатРиелт на основе актуальных рыночных данных за истекший квартал

№	Группа	Характеристика строений и помещений *	нижняя граница	верхняя граница	Среднее значение
1	Капитальные учтенные	помещения в составе индивидуального дома или отдельностоящие капитальные отапливаемые здания, аналогичные дому по конструкции и отделке, общей площадью, отраженной в правоудостоверяющих документах: жилые комнаты (спальные, гостиные, кабинеты, игровые и пр.), а также другие помещения (столовая, кухня, прихожая, гардеробная, санузлы и ванные комнаты, коридоры, отапливаемые помещения подвала и мансарды), учтенные в общей площади дома согласно планам БТИ			1,00
2	Капитальные неучтенные	помещения в доме (жилые и нежилые, подвальные или цокольные), а также отдельностоящие на этом же земельном участке капитальные неотапливаемые или частично (временно) отапливаемые здания и строения, принадлежащие собственнику дома и земельного участка, площадь которых не отражена в правоудостоверяющих документах: кладовка, мастерская, баня, каменный гараж, КПП, бассейн, закрытая веранда и другие подобные помещения и капитальные строения	0,08	0,54	0,30
3	Остальные неучтенные	не включенные в п.1 и п. 2 быстровозводимые строения и помещения: сараи, склады, навесы для автомашин, теплицы, беседки, помещения барбекю,  помещения для зимнего содержания животных и прочие (в данную группу не входят быстроизнашиваемые и переносные строения без фундаментов)	0,02	0,13	0,07

     Например:  общая площадь дома по свидетельству о гос.регистрации – S₁, площадь неотраженного в регистрационных документах капитального гаража – S₂, площадь теплицы S₃.  Стоимость улучшений рассчитывается исходя из общей приведенной площади: S₁*К₁+S₂*К₂+S₃*К₃
2. в цене рыночных предложений, следовательно, и в расчете стоимости, не учитываются строения и помещения 2 и 3 группы таблицы, находящиеся в неудовлетворительном техническом состоянии (ветхие) или морально устаревшие;
3. техническое состояние (по уровню физического износа) строений и помещений 2 и 3 группы учитывается, как  соответствующее техническому состоянию дома. В случае выявления объектов, значительно отличающихся по техническому состоянию от состояния дома, к этим объектам применяются корректировки на износ (см. корректировку на износ);
4. стоимость «излишних улучшений» домовладения (нетипичных для рынка строений и помещений или имеющих отделку, нетипичную для этого сегмента рынка) нивелируется (сглаживается, снижается) в процессе торга и в расчете общей стоимости домовладения не учитывается, либо это влияние незначительно. В противном случае, если собственник настаивает на учёте стоимости «излишних улучшений», то общая цена предложения увеличивается, круг потенциальных покупателей значительно сужается и объект становится низколиквидным, поскольку не соответствует типичным рыночным условиям. Поэтому в рыночной практике «излишние улучшения» при продаже используются в рекламных целях, как бонус.

  После приведения всех площадей помещений и строений сравниваемых домовладений к площади капитальных отапливаемых помещений (т.е. к площади, указанной в п/у документах) можно сравнивать цены аналогичных домовладений, отличающихся общей площадью.

Корректировки удельной рыночной стоимости на общую площадь

Для расчета Корректировки на общую площадь сравнивались рыночные цены предложений пар аналогичных по параметрам (сегмент рынка, местоположение, типичная для местности площадь земельного участка, тип, класс качества и состояние здания и отделки помещений, качество коммуникаций) домовладений, "очищенных" от стоимости земли и отличающихся общей (приведенной) площадью помещений и строений.

 Исследование рыночных цен предложений пар аналогичных домовладений показало, что зависимость удельной рыночной стоимости домовладения от общей (приведённой) площади помещений и строений выражается степенной функцией:

С=b* S ⁿ

C– цена предложения (рыночная стоимость) 1 кв.м. дома, ден.ед./кв.м.,

S– общая площадь дома, кв.м.,

b– коэффициент, отражающий активность этого сегмента рынка,

n– «коэффициент торможения» - степень замедления роста рыночной стоимости по мере увеличения общей площади дома.

    В результате эффекта «торможения» рыночная стоимость единицы площади дома снижается по мере увеличения площади. При выборе аналогов учтена "аналогичность" сравниваемых объектов. Аналогичные дома не могут существенно отличаться по общей площади, иначе это дома разных сегментов рынка.

    Построение линии тренда зависимости цены 1 кв.м. от общей площади (R²=0,639) выявило коэффициент торможения  n = - 0,16. В итоге, формула расчета поправки на площадь, масштаб дома принимает вид:

 К s = (So/Sa)^-0,16        

So – общая площадь оцениваемого дома, ед.

Sa – общая площадь аналогичного по остальным параметрам дома, ед.