Исследование рынка квартир за истекший квартал показало, что зависимость рыночной стоимости единицы площади квартиры от общей площади квартиры выражается степенной функцией:
С=b* S n
C– цена предложения (рыночная стоимость) 1 кв.м. квартиры, ден.ед./кв.м.,
S– общая площадь квартиры, кв.м.,
b– коэффициент, отражающий активность этого сегмента рынка,
n– «коэффициент торможения» - степень замедления роста рыночной стоимости по мере увеличения общей площади квартиры.
В результате эффекта «торможения» рыночная стоимость единицы площади квартиры снижается. При выборе аналогов учтена "аналогичность" сравниваемых объектов. Аналогичные квартиры не могут существенно отличаться по общей площади, иначе это квартиры разных сегментов рынка. Построение линии тренда зависимости цены 1 кв.м. от общей площади (R2=0,687) выявило коэффициент торможения n = -0,14. В итоге, формула расчета поправки на площадь, масштаб квартиры принимает вид:
К s = (So/Sa)^-0,14
So – общая площадь оцениваемой квартиры, ед.
Sa – общая площадь аналогичной по остальным параметрам квартиры, ед.
Характеристика параметра (соотношение So/Sa) | Корректировка к цене аналога (Ks) * | |
от | до | |
0,60 | 0,65 | 1,07 |
0,65 | 0,70 | 1,06 |
0,70 | 0,75 | 1,05 |
0,75 | 0,80 | 1,04 |
0,80 | 0,85 | 1,03 |
0,85 | 0,90 | 1,02 |
0,90 | 0,95 | 1,01 |
0,95 | 1,00 | 1,00 |
1,00 | 1,05 | 1,00 |
1,05 | 1,1 | 0,99 |
1,1 | 1,15 | 0,98 |
1,15 | 1,2 | 0,98 |
1,2 | 1,25 | 0,97 |
1,25 | 1,3 | 0,97 |
1,3 | 1,35 | 0,96 |
1,35 | 1,4 | 0,96 |
Калькулятор расчёта корректировки на площадь