Коридорный коэффициент учитывается арендодателем доходной недвижимости при расчете арендной платы, поскольку некоторые помещения доходного здания, блока или этажа здания не используются для сдачи в аренду, хотя выполняют важные и обязательные функции при эксплуатации и обслуживании здания. Обычно, это помещения общего пользования (коридоры, площади лестничных клеток, санузлы, вестибюли, тамбуры и пр.), вспомогательные помещения (венткамеры, помещения обслуживания лифтов, котельные, технические этажи и др.), а также помещения управления и обслуживания здания (комнаты обслуживающего персонала здания и хранения инвентаря и др.).
Коэффициент рассчитывается как отношение общей площади доходной недвижимости к арендопригодной площади:
К корид. = S общ./S арендопригодн.
Арендопригодная площадь определяется разницей между общей и вспомогательной площадями доходной недвижимости:
S арендопригодн. = S общ. - S вспомог.
Значение Коридорного коэффициента различно в зависимости от стандартов постройки и типов доходной недвижимости. Например, согласно данным Ассоциации владельцев и управляющих зданиями (международной общественной организации, регламентирующей отраслевые стандарты рынка коммерческой недвижимости BOMA (Building Owners and Managers)), коридорный коэффициент составляет: для качественных зданий и помещений Класса А и Класса В до 20%, для офисов Класса А - 12 – 18%, Класса В - до 20%, для складской недвижимости этот коэффициент может быть большим, чем в офисной.
Для расчета рыночной стоимости зданий по уровню доходов от сдачи в аренду может быть полезен Коэффициент арендопригодной площади (К арендопригодн.). Это величина, обратная Коридорному коэффициенту:
К арендопригодн. = S арендопригодн./ S общ. = 1/ К корид.
Анализируя технические паспорта зданий и встроенных помещений различного назначения и различных стандартов постройки, специалисты StatRielt выявили наиболее типичные значения Коридорных коэффициентов и Коэффициентов арендопригодной площади. Пределы значений зависят от общей площади объектов и стандартов (проектов) постройки. Обнаруживается зависимость: чем больше общая площадь объекта доходной недвижимости и чем современнее проект здания, тем меньше доля вспомогательных помещений в общей площади объекта, следовательно, Коэффициент арендопригодной площади выше, а Коридорный коэффициент ниже.
По расчетам StatRielt на основе сопоставления технической документации объектов по итогам 2020 года
№ | Назначение и классы качества зданий и помещений коммерческого назначения | Коридорный коэффициент | Коэффициент арендопригодной площади | ||||
нижняя граница | верхняя границы | Среднее значение | нижняя граница | верхняя границы | Среднее значение | ||
1. | Здания, построенные до 1992 года | ||||||
1.1. | Здания и встроенные помещения розничной торговли | 1,05 | 1,19 | 1,12 | 0,84 | 0,95 | 0,89 |
1.2. | Административные и др. общественные здания и встроенные помещения | 1,13 | 1,28 | 1,21 | 0,77 | 0,88 | 0,83 |
1.3. | Складские здания и блоки | 1,00 | 1,16 | 1,08 | 0,85 | 1,00 | 0,93 |
1.4. | Производственные здания и блоки | 1,02 | 1,18 | 1,1 | 0,83 | 0,98 | 0,91 |
2. | Здания, построенные после 1991 года | ||||||
2.1. | Здания и встроенные помещения торгово-развлекательного назначения | 1,08 | 1,23 | 1,16 | 0,79 | 0,92 | 0,86 |
2.2. | Офисные (административные) здания и встроенные помещения | 1,09 | 1,24 | 1,17 | 0,78 | 0,91 | 0,85 |
3.3. | Складские здания и блоки | 1,00 | 1,07 | 1,04 | 0,92 | 0,99 | 0,96 |
4.4. | Производственные здания и блоки | 1,00 | 1,14 | 1,08 | 0,86 | 1,00 | 0,93 |
