Пошаговая инструкция по проверке квартиры:

1. Проверить, что человек, который выдает себя за продавца, им и является. Для этого нужно увидеть правоустанавливающие и правоудостоверяющие документы на квартиру (выписку из Росреестра), в которых собственник квартиры совпадает с паспортом человека, назвавшегося Продавцом. В случае, если собственников несколько, Вы должны увидеть и проверить документы их всех.

2. Если продавцов квартиры представляет агентство недвижимости или частный риелтор и дело дошло до подписания договора аванса, убедитесь, что имеется документ, дающий полномочия представлять интересы собственников. Это может быть нотариальная доверенность, по которой Продавец поручает совершить за него конкретные действия: вести от его имени переговоры и принять аванс за квартиру.

3. В случае приобретения квартиры по доверенности убедитесь, что:

• Доверенность подлинная.  Доверенность может быть выдана не только нотариусом, командиром воинской части, главным врачом госмедучреждения, начальником учреждения места лишения свободы.
• Важно убедиться, что на момент покупки квартиры доверенность не отозвана. Если доверенность была выдана нотариусом в России, ее действие можно проверить на сайте Федеральной нотариальной палаты, указав фамилию нотариуса, номер и дату выдачи доверенности. Для остальных случаев подлинность проверяйте в организациях, удостоверивших эту доверенность.
• Продавец давший доверенность, является реальным человеком. Для этого, возможно, Вам потребуется небольшое собственное расследование.

 4. Проверка самих продавцов квартиры. Один из самых распространенных способов мошеннических действий с квартирой, является продажа квартиры по поддельным документам, удостоверяющим личность. Как правило, мошенники действуют в сговоре с настоящим собственником. В его паспорте переклеивается фотография и подставной человек продает квартиру. Далее приходит настоящий владелец с историей о потерянном паспорте и затянувшейся на пару месяцев рыбалке, и в результате долгого судебного процесса покупатель остается без квартиры и без денег.

5. Убедитесь, что документ, показывающий всех зарегистрированных в квартире лиц, не поддельный. При получении справки о зарегистрированных в квартире лицах желательно присутствовать, представившись новым покупателем квартиры - у Вас будет возможность задать сотруднице госоргана вопрос о зарегистрированных ранее людях и даже попросить распечатать архивную выписку.   Также стоит обратить внимание на зарегистрированных в квартире лиц, ранее отказавшихся от участия в приватизации этой квартиры. У вас должны быть 100% гарантии о снятии этих лиц с регистрационного учета.

6. Главный и единственный документ, подтверждающий право конкретного собственника на квартиру, – выписка из Единого Государственного Реестра Недвижимости. Ее может взять ЛЮБОЙ человек на ЛЮБУЮ недвижимость в ЛЮБОМ МФЦ или отделении Росреестра. Достаточно оплатить небольшую госпошлину и предъявить свой паспорт. Кроме вышеперечисленных сведений, в выписке будет информация о наличии/отсутствии обременений и арестов на квартиру.

7. Проверьте продавца квартиры по картотеке спорных дел на официальном сайте Суда. В случае, если против продавца идет суд — разберитесь в ситуации глубже (конечно уже с юристом). Появилась опасность лишиться квартиры, если человек будет признан банкротом уже после продажи квартиры. 

8. Если у Вас есть сомнения в дееспособности продавца, если продавец квартиры находится в «группе риска» (это одинокие пожилые люди, лица с признаками психиатрических заболеваний, алкоголики и наркоманы), то в обязательном порядке попросите продавца взять справки о том, что он не наблюдается в ПНД и НД. Сложность этой ситуации состоит в том, что продавцу квартиры не обязательно быть психически нездоровым человеком или состоять на учете в Психиатрическом или Наркологическом диспансере. Продавец может быть просто предрасположен к временной потере рассудка, что может быть впоследствии  подтверждено в суде выписками из медицинских дел о посещении врача психиатра или нарколога. На практике, для судебного медицинского эксперта этих сведений будет достаточно, чтобы дать суду заключение, которое приведет к признанию сделки недействительной. 

9. При покупке квартиры, доставшейся продавцу по наследству, Вам необходимо обезопасить себя от возможного расторжения договора купли-продажи квартиры по причине правопритязаний от других возможных наследников. В этой ситуации нужно будет провести очень серьезный анализ документов с полным комплексом проверки квартиры на чистоту. Проверить все родственные связи — кто, кому и почему оставил наследство, были ли другие возможные претенденты на наследство. Если были, то где отказы от наследства и почему отказались. Естественно, что все это нужно подтвердить документами. Для полной безопасности убедитесь в подлинности подтверждающих это документов.

   Необходимо понимать, что каждая сделка купли-продажи индивидуальна и может содержать другие "подводные камни". При этом, возможно, потребуются  консультации специализированных юристов.

Оксана Феникс