С затр = (С изготовления (строительства) + П пр + НДС ± К особ)*(1 – И совокупн/100); |
для объектов недвижимости:
С затр = С зем.уч + (С нов.стр + П пр + НДС ± К особ)*(1 – И совокупн/100); |
где С затр - рыночная стоимость объекта, определённая затратным подходом,
С зем.уч - рыночная стоимость земельного участка,
С стр - стоимость нового строительства (себестоимость) аналогичного объекта,
П пр - предпринимательская прибыль в этой сфере бизнеса (инвестиционная прибвль),
НДС - налог на добавленную стоимость,
К особ — различие в конструктивных особенностях, отделке междк объектом аналогом и объектом оценки,
И совокупн - накопленный (общий) износ (%). Включает физический, функциональный (моральный), внешний (экономический) износы;
Сравнительный подход - совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на сравнении объекта оценки с аналогичными объектами, в отношении которых имеется достоверная информация о ценах. Сравнительный подход к оценке основан на использовании информации о недавних рыночных сделках с объектами-аналогами либо открытой информации о предложениях продажи объектов, аналогичных оцениваемому. Полученные рыночные данные по объектам-аналогам сравнивают с оцениваемым объектом (по единице сравнения) и «приводят» технические и экономические параметры объекта-аналога к параметрам оцениваемых объектов.
При сравнении объектов недвижимости необходимо учесть:
- особенности местоположения объектов (удалённость от административных центров, социальное окружение, ландшафт и эстетические особенности местности,
- наличие инженерных коммуникаций,
- наличие транспортных коммуникаций,
- качественные параметры объектов,
- количественные параметры объектов,
- прочие особенности объекта.
На основании методов математической статистики в качестве итогового расчетного значения рыночной стоимости принимается медианное или среднее значение скорректированных цен выборки:
С привед 1 + С привед 2 + С привед 3 + …..+ С привед n С сравн = ---------------------------------------------------------------------- n |
где С сравн - рыночная стоимость объекта, определённая сравнительным подходом, как среднее значение стоимостей, приведённых по характеристикам к оцениваемому объекту.
С привед i - приведённая стоимость i-го объекта-аналога (i = от 1 до n)
Доходный подход - совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на определении ожидаемых доходов от объекта оценки. Доходный подход к оценке основывается на том, что рыночная стоимость объекта оценки определяется как текущая стоимость будущих чистых доходов, генерируемых оцениваемым объектом. Типичный инвестор или покупатель приобретает доходную недвижимость, ожидая в будущем регулярное получение доходов от неё. Оценщик определяет рыночную стоимость как сумму текущих стоимостей будущих доходов от владения доходной недвижимостью.
Наилучший результат оценки доходным подходом даёт информация о рыночных сделках аренды аналогичных объектов, поскольку аренда позволяет определить чистый доход собственника от владения объектом оценки. Если такой информации нет, то в расчёте могут быть использованы фактические данные о доходности оцениваемого объекта.
- при изменяющихся доходах и расходах.
где С дох – рыночная стоимость, рассчитанная методом «дисконтированных денежных потоков» (DCFA);
Y 0, i – ставка дисконтирования; норма отдачи (дохода на инвестиции) определяется методом суммирования в соответствии с формулой:
Y0 = r + δ + u; |
где r — безрисковая ставка,
δ — поправка на ликвидность при оценке низколиквидных и неликвидных объектов,
U — поправка на риск,
FV – суммарная величина денежного потока в постпрогнозный период или цена перепродажи объекта по окончании постпрогнозного периода (реверсия);
n – последний год прогнозного периода.
При регулярных и стабильных доходах и расходах от использования объекта:
NOI
С = -----------
где R0
NOI t – денежный поток в t-й год прогнозного периода;
R0 — ставка капитализации.
R0 = Y0 + Sff (i, n); |
Sff (i, n) - ставка возмещения (норма возврата) капитала
(в частности, при линейной зависимости (метод Ринга):
Sff (i, n) = 1/Т) |
Т – оставшийся срок экономический жизни объекта оценки в годах).
При значительном росте цен в соответствующем сегменте рынка коммерческой недвижимости, учитывая модель Гордона, рыночная стоимость объекта доходным подходом методом прямой капитализации дохода может быть рассчитана по формуле:
NOI t С = --------- R0 - g |
где g - темп роста рыночных цен в соответствующем сегменте рынка.
При оценке все подходы могут взаимно пересекаться: например, в рамках затратного подхода оценки применяют методы доходного и (или) сравнительного подходов и наоборот.
Объект-аналог — иной объект, цена которого известнаиз сделки, состоявшейся при сходных условиях, или из открытого рекламного предложения, близкий для сравнения по основным характеристикам с объектом оценки. Согласно Рекомендациям Ассоциации российских банков аналогом может считаться объект, относящийся к тому же сегменту рынка, что и объект оценки, и имеющий сходные характеристики: назначение, площадь, место расположения, состояние, текущее использование, класс объекта и т.п. Суммарная корректировка (без учета скидки на торг) по возможности не должна превышать 30 %.
Улучшения земельного участка - это любые объекты капитального строительства, расположенные на участке, в том числе зарегистрированные и/или незарегистрированные в установленном порядке, в том числе увеличивающие и/или уменьшающие стоимость земельного участка (здания, строения, сооружения, коммуникации, объекты благоустройства и озеленения (дороги, деревья и пр.)).
Срок экспозиции объекта оценки рассчитывается с даты представления на открытый рынок (публичная оферта) объекта оценки до даты совершения сделки с ним.
Ликвидность объектов — возможность реализации в ограниченно короткий срок. Ликвидность зависит от наличия спроса на аналогичные объекты, качественного состояния объектов оценки, их количества, местоположения и др.
