1. 1.1Виды стоимости

В оценочной деятельности при определении стоимости объекта оценки определяется расчетная величина цены объекта оценки, определенная на дату оценки в соответствии с выбранным видом стоимости.

В отношении объекта оценки может быть определены следующие виды стоимости:

• рыночная;

• инвестиционная;

• ликвидационная;

• кадастровая;

Под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства, то есть когда:

• одна из сторон сделки не обязана отчуждать объект оценки, а другая сторона не обязана принимать исполнение;

• стороны сделки хорошо осведомлены о предмете сделки и действуют в своих интересах;

• объект оценки представлен на открытом рынке посредством публичной оферты, типичной для аналогичных объектов оценки;

• цена сделки представляет собой разумное вознаграждение за объект оценки и принуждения к совершению сделки в отношении сторон сделки с чьей-либо стороны не было;

• платеж за объект оценки выражен в денежной форме[2].

Величина рыночной стоимости земельного участка изменяется во времени и определяется на конкретную дату (дата проведения оценки).

Инвестиционная стоимость объекта оценки - стоимость для конкретного лица или группы лиц при установленных данным лицом (лицами) инвестиционных целях использования объекта оценки.

При определении инвестиционной стоимости, в отличие от определения рыночной стоимости, учет возможности отчуждения по инвестиционной стоимости на открытом рынке не обязателен.

Ликвидационная стоимость объекта оценки - расчетная величина, отражающая наиболее вероятную цену, по которой данный объект оценки может быть отчужден за срок экспозиции объекта оценки, меньший типичного срока экспозиции для рыночных условий, в условиях, когда продавец вынужден совершить сделку по отчуждению имущества.

При определении ликвидационной стоимости, в отличие от определения рыночной стоимости, учитывается влияние чрезвычайных обстоятельств, вынуждающих продавца продавать объект оценки на условиях, не соответствующих рыночным.

Под кадастровой стоимостью понимается стоимость, установленная в результате проведения государственной кадастровой оценки либо рассмотрения споров о результатах определения кадастровой стоимости в суде или комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости.

Для установления кадастровой стоимости земельных участков проводится государственная кадастровая оценка земель.

Дата проведения оценки стоимости земельного участка, как правило, не должна быть позже даты его последнего осмотра оценщиком.

При оценке оценщик обязан обеспечить достоверность отчета об оценке, используя информацию, содержащую сведения доказательственного значения. Объем используемой при оценке информации, выбор источников информации и порядок использования информации определяются оценщиком. При определении рыночной стоимости земельных участков может использоваться информация, получаемая в процессе проведения государственной кадастровой оценки (в ред. распоряжения Минимущества РФ от 31.07.2002 г. № 2314-р).

Все материалы отчета об оценке должны быть направлены на обоснование рыночной стоимости земельного участка. Следует избегать включения в отчет об оценке материалов и информации, не связанных с определением рыночной стоимости.

В отчет об оценке рыночной стоимости земельного участка рекомендуется включать:

• описание земельного участка, в том числе целевое назначение и разрешенное использование земельного участка, права иных лиц на земельный участок, разделение имущественных прав на земельный участок;

• описание улучшений земельного участка (зданий, строений, сооружений, объектов инженерной инфраструктуры), расположенных в его пределах, а также результатов работ и антропогенных воздействий, изменяющих качественные характеристики земельного участка;

• фотографии земельного участка и его улучшений;

• характеристику состояния рынка земли и недвижимости;

• установление варианта наиболее эффективного использования земельного участка.

Итоговая величина рыночной стоимости земельного участка должна быть выражена в рублях в виде единой величины, если в договоре об оценке не предусмотрено иное (например, в договоре об оценке может быть установлено, что итоговая величина стоимости земельного участка выражается в виде диапазона величин).

1. 1.2Основные методологические подходы к оценке стоимости
   земельных участков

В оценочной практике выделяют три стандартные подхода к оценке:

• сравнительный (рыночный) подход, отражающий совокупность ценообразующих факторов конкретного рынка (спрос и предложение, конкуренцию, ограничение и т.д.), присутствующих на дату оценки;

• доходный подход, отражающий текущую стоимость будущих выгод от владения данным активом;

• затратный подход, отражающий точку зрения по созданию объекта оценки с позиции понесенных затрат.

Затратный подход заключается в расчете стоимости по затратам на создание оцениваемых объектов. Сравнительный подход заключается в определении стоимости по ценам продажи объектов, сравнимых с оцениваемым объектом (объектов-аналогов). Доходный подход заключается в расчете стоимости по периодическим доходам от оцениваемого объекта, преобразованным (капитализированным) в абсолютную величину.

При оценке земли, как территории или пространства, применяются только методы сравнительного и доходного подхода. Затратный подход для оценки непосредственно земли не применяется, так как земля нерукотворна и не может быть воспроизведена физически, за исключением уникальных случаев создания искусственных островов.

Основные недостатки затратного подхода, применявшегося в советское время для оценки стоимости природных ресурсов, включая землю, заключались в получении либо избыточных и завышенных значений, либо заниженных значений и создании иллюзии объективности. Например, при оценке стоимости земли по затратам на ее освоение более ценные земли, допустим, черноземы, получали более низкую оценку, чем менее ценные.

Результаты, полученные методами сравнительного подхода, во всех странах с развитым земельным рынком считаются самыми надежными и достоверными. Применение методов сравнительного подхода может быть затруднено отсутствием информации о сделках с земельными участками.

Оценка земли методами доходного подхода может проводиться посредством капитализации земельной ренты, рассчитываемой в виде:

• арендных платежей за землю;

• чистого операционного дохода, образующегося при использовании земельного участка.

Выделяют два вида методов доходного подхода:

1. методы прямой капитализации дохода;
2. методы дисконтирования денежных потоков.

Прямая капитализация заключается в использовании коэффициентов капитализации, рассчитанных по данным сделок с земельными участками.

Методы дисконтирования денежных потоков заключаются в суммировании всех будущих доходов, дисконтированных на день определения стоимости.

Наиболее надежные и приемлемые результаты дают методы прямой капитализации, когда в качестве коэффициентов капитализации используются величины, рассчитанные по данным сделок с земельными участками.

Методы дисконтирования денежных потоков или сокращенно ДДП признаются недостаточно надежными способами оценки рыночной стоимости из-за большой неопределенности исходных параметров, учитываемых в расчетах. Они представляют собой только прогнозные характеристики, которые всегда сопряжены с ошибками.

Кроме прогнозов методы ДДП применяются для проведения анализа наиболее эффективного использования, расчета инвестиционной стоимости и расчета рыночной стоимости недвижимости, ориентированной на инвестиции, прежде всего, в районах с высокой плотностью застройки.

Методы ДДП также целесообразно применять для оценки единых объектов недвижимости, разделение стоимости которых по элементам не имеет экономического смысла или невозможно, например, многолетних насаждений, сельскохозяйственных угодий, обустроенных мелиоративными сооружениями, прудовых хозяйств.

Основными недостатками доходного подхода являются:

• большая неопределенность результатов из-за высокой субъективности определения коэффициента капитализации и ставок дисконтирования расчетными методами — результаты очень сильно меняются даже при незначительном изменении ставки дисконтирования;

• большая неопределенность результатов из-за использования в расчетах прогнозов — достоверно не могут быть предсказаны ни будущие процентные ставки, ни арендная плата, ни расходы, то есть никто не может точно составить прогноз на промежуток времени больше 10 лет;

• проблема математического занижения стоимости (ценности) в результате процедуры дисконтирования — обесценивания благ и полезностей, которые будут получены через значительный промежуток времени — чем выше данный коэффициент, тем меньше стоимость оцениваемых объектов (прежде всего, природных);

• как следствие — создание иногда иллюзии реальности и точности полученных результатов.

При проведении оценки оценщик обязан использовать все три методологические подхода к оценке, либо обосновать отказ от использования какого-либо из них. При  этом Оценщик вправе самостоятельно определять в рамках каждого из подходов к оценке конкретные методы оценки, исходя из специфики оцениваемого объекта, вида определяемой стоимости, особенностей конкретного рынка и объема и достоверности доступной для использования того или иного метода рыночной информации.

В соответствии с «Методическими рекомендациями по определению рыночной стоимости земельных участков», утвержденными распоряжением Минимущества России от 06.03.2002 г. № 568-р, и распоряжением Минимущества РФ от 10.04.2003 г. № 1102-р при оценке рыночной стоимости земельных участков в рамках сравнительного подхода используются:

• метод сравнения продаж,

• метод выделения,

• метод распределения,

На доходном подходе основаны:

• метод капитализации земельной ренты,

• метод остатка,

• метод предполагаемого использования,

Элементы затратного подхода в части расчета стоимости воспроизводства или замещения улучшений земельного участка используются в методе остатка и методе выделения.

Заключительным этапом является сравнение оценок, полученных на основе указанных подходов и сведение полученных стоимостных показателей к единой рыночной стоимости объекта. Согласование проводится с учетом особенностей оцениваемого объекта и достоверности используемой информации по каждому подходу методом средневзвешенного значения.

1. 1.2.1Сравнительный подход

Сравнительный подход к оценке это совокупность методов оценки, основанных на сравнении оцениваемого земельного участка с аналогами (объекты, сопоставимые по своим основным характеристикам с оцениваемым), в отношении которых имеется информация о ценах сделок (ценах предложения).

Сравнительный подход применяется для определения стоимости оцениваемого участка путем сопоставления цен недавних продаж аналогичных земельных участков на эффективно функционирующем свободном рынке, где покупают и продают сопоставимую собственность добровольные покупатели и добровольные продавцы, принимая при этом независимые решения. Подход основан на принципе замещения: благоразумный покупатель не заплатит за оцениваемый участок большую сумму, чем ту, за которую можно приобрести на рынке аналогичный по качеству и полезности земельный участок.

В рамках сравнительного подхода к оценке стоимости земельных участков применяются следующие методы:

• метод прямого сравнения (продаж),

• метод выделения;

• метод распределения.

В условиях активного рынка недвижимости, при наличии достаточного количества достоверной информации о продажах земельных участков аналогичных оцениваемому,  методы сравнительного подхода позволяют получить максимально точную рыночную стоимость участка на конкретном рынке.

Метод прямого сравнения продаж

Метод прямого сравнения продажявляется наиболее простым и наглядным методом оценки. Данный метод может в большей степени применим для оценки не застроенных земельных участков. Хотя так же может быть использован для земельных участков занятых зданиями, строениями и пр.  

Основными условием реализации данного метода является наличие информации о ценах сделок (ценах предложения) с земельными участками аналогичными оцениваемому.

Метод прямого сравнительного анализа продаж позволяет определить стоимость земельного участка на основании цен продаж (цен предложения) аналогичных участков, путем внесения в них корректировок, учитывающих различия в основных характеристиках объекта оценки и аналогов.

Общепринятые элементы сравнения для земельных участков: права собственности, условия финансирования, особые условия продажи, рыночные условия (изменяются во времени), месторасположение (расстояние от города и дорог, характеристика окружения), условия зонирования, физические характеристики (размер, форма и глубина участка, угловое расположение, тип почв, рельеф), целевое назначение, разрешенное использование, права иных лиц на земельный участок, доступные коммунальные услуги, экономические характеристики, наилучшее и наиболее эффективное использование. При оценке земли можно использовать несколько единиц сравнения, корректируя цену каждой из них и получая в конце несколько значений стоимости, определяющих диапазон стоимости. Особую категорию представляют собой городские земли, на их ценность влияют величина города и его производственно-хозяйственный потенциал, уровень развития инженерной и социальной инфраструктуры, региональные природные, экологические и другие факторы.

Метод дает достаточно точные результаты только на развитом информационно-открытом конкурентном рынке. На современном этапе развития российский земельный рынок не отвечает всем этим требованиям, учитывая неразвитость и информационную закрытость российского земельного рынка, а так же уникальность и неоднородность такого товара как земля.

Метод предполагает следующую последовательность действий:

• изучение рынка недвижимости;

• подбор объектов-аналогов по которым известны цены сделок (цены предложения);

• выбор единиц сравнения оцениваемого объекта с аналогами;

• выбор элементов сравнения (основных факторов стоимости) по которым оцениваемый земельный участок будет сравниваться с аналогами;

• определение цен продаж земельных участков — аналогов;

• определение характера и степени отличий каждого аналога от оцениваемого земельного участка по каждому из выбранных факторов стоимости;

• определение корректировок цен аналогов, исходя из характера и степени отличий каждого аналога от земельного участка;

• корректировка цен каждого аналога, сглаживающая отличия от оцениваемого земельного участка;

• обоснование и расчет стоимости земельного участка как средневзвешенного значения скорректированных цен аналогов.

Общепринятые элементы сравнения для земельных участков включают: набор передаваемых прав на объект, условия финансирования сделки, особые условия продажи, рыночные условия (изменяются во времени), месторасположение (расстояние от города и дорог, характеристика окружения), условия зонирования, физические характеристики (размер, форма и глубина участка, угловое расположение, тип почв, рельеф), целевое назначение, разрешенное использование, права иных лиц на земельный участок, доступные коммунальные услуги, экономические характеристики, наилучшее и наиболее эффективное использование. При оценке земли можно использовать несколько единиц сравнения, корректируя цену каждой из них и получая в конце несколько значений стоимости, определяющих диапазон стоимости. Особую категорию представляют собой городские земли, на их ценность влияют величина города и его производственно-хозяйственный потенциал, уровень развития инженерной и социальной инфраструктуры, региональные природные, экологические и другие факторы. Характер и степень отличий аналога от оцениваемого земельного участка устанавливается в разрезе элементов сравнения (факторов стоимости) путем прямого сопоставления каждого аналога с объектом оценки.

Корректировки цен аналогов по факторам стоимости могут быть определены как для цены единицы измерения аналога (например, гектар, квадратный метр) так и для цены аналога в целом. Корректировки цен по факторам стоимости могут рассчитываться в абсолютном или процентном выражении.

Величины корректировок цен, могут быть определены следующими способами:

• прямым попарным сопоставлением цен аналогов, отличающихся друг от друга только по одному фактору стоимости и определением на базе полученной таким образом информации корректировки по данному фактору стоимости;

• сопоставление дохода двух аналогов, отличающихся друг от друга только по одному фактору стоимости и определения путем капитализации разницы в доходах корректировки по данному фактору стоимости;

• корреляционно-регрессионным анализом связи между изменением фактора стоимости и изменением цен аналогов и определения уравнения связи между значением фактора стоимости и величиной рыночной стоимости земельного участка;

• оценкой затрат, связанных с изменением характеристики фактора стоимости, по которому аналог отличается от объекта оценки;

• экспертным определением корректировок цен аналогов.

В случае если объект оценки имеет относительно лучшие характеристики, то цена объекта аналога корректируется в сторону повышения и наоборот.

По факторам стоимости, один из которых является определяющим корректировки цен аналогов, вносятся последовательно: сначала цена аналога корректируется по определяющему фактору, затем в скорректированную по определяющему фактору цену аналога вносится корректировка по зависимому фактору.

По факторам стоимости, между которыми нет зависимости, корректировка в цену объекта аналога вносится путем расчета суммарной корректировки в абсолютном или процентном выражении.

При правильном определении и внесении корректировок сглаженные цены аналогов должны, как правило, быть близки друг к другу. В случае значительных различий скорректированных цен аналогов целесообразно выбрать: другие аналоги; факторы стоимости, выбранные для сравнения; значения корректировок.

Пример

Для анализа рыночных условий и приведения объектов к оцениваемому объекту требуется выполнить корректировки продажной цены объекта сравнения по элементам сравнения.

В качестве основных факторов стоимости земельного участка рассматриваются:

1. права собственности на недвижимость и на землю (учитывается разница в наборе прав, передаваемых в сделке);
2. условия финансирования (форма платы, соотношение собственных и заемных средств, возможность использования ипотечного кредита и т. д.);
3. условия продажи (продажа на открытом рынке — публичная оферта; продажа в условиях банкротства или ликвидации; аффилированность продавца и покупателя);
4. время продажи (учитывается изменение рыночных условий с течением времени);
5. месторасположение, типичное окружение, плотность застройки (при анализе месторасположения следует учитывать расположение относительно наиболее привлекательных районов, принимать во внимание фактор транспортной доступности);
6. физические характеристики: рельеф, размер, форма; качественные характеристики с/х земель: параметры почв, уровень продуктивности земель; наличие улучшений: дорог, водоснабжения, электро- и газоснабжения, других коммуникаций; рекреационная ценность территории; параметры экологического состояния территории;
7. экономические характеристики, влияющие на величину чистого дохода (текущие затраты, качество управления, скидки в арендной плате, условия и сроки аренды и т. д.);
8. характер пользования (при выборе аналогов объекта оценки следует исключать из рассмотрения те, использование которых не совпадает с использованием оцениваемого земельного участка).

Поправки могут быть выражены в процентном или денежном отношении. Денежная поправка может вноситься как к цене всего участка (абсолютная денежная корректировка), так и к цене единицы сравнения (относительная денежная корректировка).

В качестве единиц сравнения могут использоваться приведенные в таблице 2.1.

Таблица 2.1

Порядок корректировки цен продажи аналогов объекта оценки:

• в первую очередь проводятся корректировки, относящиеся к условиям сделки и состоянию рынка, которые проводятся путем применения каждой последующей корректировки к предыдущему результату;

• во вторую очередь проводятся корректировки, относящиеся непосредственно к объекту оценки, которые производятся путем применения указанных корректировок к результату, полученному после корректировки на условия рынка, в любом порядке.

По результатам внесения корректировок проводится анализ цен и определяется рыночная стоимость оцениваемого земельного участка.

Рыночная стоимость земельного участка может быть определена как среднее значение или как средневзвешенное значение.

Например, оценивается свободный земельный участок по состоянию на 01.01.2001 г., расположенный в районе жилой застройки города. Общая площадь участка 0,2 га. Целевое назначение — строительство торгового павильона. Для сравнения выбрано четыре участка, проданных на местном рынке, с таким же целевым назначением. Характеристики сравниваемых участков приведены далее (таблица 2.2).

Таблица 2.2. Характеристики сравниваемых участков

По остальным элементам сравнения участки не имеют существенных различий.

Решение:

Описание вносимых поправок

Право собственности:

По объему передаваемых прав (право собственности) все аналоги объекта оценки имеют одинаковые условия. Таким образом, корректировка на право собственности не вводилась.

Условия финансирования:

Четвертый аналог приобретен с условием оплаты 40 % по факту свершившейся сделки, а 60 % в рассрочку на 9 месяцев при ставке дохода 1,5 % в месяц. Поправка, вносимая в цену продажи аналога 4, составляет 1003 руб.

Особые условия продажи:

В цену продажи участка № 2 внесена поправка, учитывающая нетипичный срок экспозиции. Типичный срок экспозиции — 6 месяцев. Сокращение срока экспозиции на 4 месяца в среднем ведет к уменьшению цены на 10 %.

Ограниченный срок экспозиции участка на рынке снижает цену сопоставимой продажи. Поэтому в нее вносится экспертно определенная повышающая поправка +10 %.

Время продажи:

Основанием для внесения данной поправки является изменение цен на земельном рынке.

Рост цен на рынке земельных участков зафиксирован за первую половину 2000 г. 2 % в месяц, за третий квартал 1 % в месяц, за четвертый квартал рост цен не выявлен.

Поправка для аналога № 1 составит 0 % (отсутствие роста цен), для аналога № 2 + 2 %, для аналога № 3 + 7 %, для аналога № 4 +3 %.

Местоположение:

Участки № 1 и № 4 имеют сходное местоположение с оцениваемым земельным участком. Участок № 2, расположенный в административно-деловом центре, имеет лучшее расположение для строительства торгового павильона и пользуется большим спросом. Поэтому вносится понижающая поправка на местоположение –5 % (анализ прошлых парных продаж устанавливает разницу в пределах 5…7 %).

Участок № 3 худшее расположение (промышленный район города). Экспертно величина корректировки для участка № 3 определена как +10 %.

Физические характеристики:

Рельеф поверхности земельного участка № 3 неровный. Это ухудшает физические условия. Величина поправки в цену продажи участка равна +1 % (из анализа прошлых парных продаж).

Результаты корректировки цены сравниваемых участков приведены в таблице 2.3.

Таблица 2.3. Результаты корректировки цены

Определение стоимости оцениваемого участка

После введения поправок диапазон цен по сопоставимым участкам земли составил от 12 700 руб. до 14 750 руб. за 0,10 га. Стоимость 0,1 га оцениваемого участка определена как среднее значение и составляет 13 726 руб. Следовательно, стоимость всего участка составит 13 726´0,2 = 27 451 руб.

Метод выделения

Метод выделения используется для оценки застроенных земельных участков.

Условия применения метода:

• наличие информации о ценах сделок или предложения (спроса) с объектами недвижимости, включающими в себя аналогичные земельные участки.

• соответствие улучшений земельного участка его наиболее эффективному использованию.

Метод предполагает следующую последовательность действий:

• изучение рынка недвижимости;

• подбор объектов-аналогов по которым известны цены сделок (цены предложения);

• выбор единиц сравнения оцениваемого объекта с аналогами;

• выбор элементов сравнения (основных факторов стоимости) объекта недвижимости, включающего в себя оцениваемый земельный участок;

• определение цен продаж или предложения (спроса) единых объектов недвижимости, включающих в себя земельные участки, аналогичные оцениваемому земельному участку;

• определение характера и степени отличий каждого аналога от объекта недвижимости, включающего в себя оцениваемый земельный участок, по каждому из выбранных факторов стоимости;

• определение корректировок цен аналогов, соответствующих характеру и степени отличий каждого аналога от объекта недвижимости, включающего в себя оцениваемый земельный участок;

• корректировка цен каждого аналога, сглаживающая отличия от единого объекта недвижимости, включающего в себя оцениваемый земельный участок;

• обоснование и расчет рыночной стоимости единого объекта недвижимости, включающего в себя оцениваемый земельный участок, как средневзвешенного значения скорректированных цен аналогов;

• расчет стоимости замещения или стоимости воспроизводства улучшений земельного участка;

• расчет рыночной стоимости оцениваемого земельного участка путем вычитания из рыночной стоимости единого объекта недвижимости, включающего в себя оцениваемый земельный участок, стоимости замещения или стоимости воспроизводства улучшений земельного участка.

Метод является наиболее применимым в условиях не развитого земельного рынка (когда отсутствуют данные о продаже свободных земельных участков) с учетом особенностей исходной информации и модели получения искомой стоимости. Стоимость земельного участка в общем виде определяется по формуле:

                                                           (13)

где

С_з — стоимость земельного участка,

С — стоимость объекта недвижимости,

С_у — стоимость улучшений.

Стоимость замещения или стоимость воспроизводства улучшений земельного участка определяется с использованием соответственно ресурсных методов или базисных (индексных, компенсационных) методов (при этом предпочтение следует отдавать ресурсным методам). При определении стоимости замещения или воспроизводства необходимо учитывать прибыль предпринимателя и все виды износа улучшений.

Ресурсные методы определения стоимости замещения или стоимости воспроизводства состоят в калькулировании в текущих (прогнозных) ценах и тарифах всех ресурсов (элементов затрат), необходимых для создания улучшений.

Базисные методы определения стоимости замещения или стоимости воспроизводства основаны на использовании системы текущих и прогнозных индексов пересчета сметной стоимости по отношению к стоимости, определенной в базисном уровне цен. К базисному уровню цен относятся действующие нормы и цены 1969, 1984, 1991, 1998, 2001 г. Индексы пересчета сметной стоимости из базисного уровня цен в цены, действующие на дату оценки, устанавливаются, как правило, региональными центрами по ценообразованию в строительстве.

Прибыль предпринимателя — это величина рыночно обоснованной прибыли за организацию и (или) реализацию доходного проекта. Прибыль предпринимателя оценивается как разность между ценой продажи актива и затратами на его создание, либо затратами на приобретение и модернизацию объекта недвижимости. Прибыль предпринимателя также может быть рассчитана по нормам отдачи при наиболее вероятном альтернативном вложении капитала.

При определении стоимости замещения или стоимости воспроизводства улучшений земельного участка необходимо учесть величину накопленного износа улучшений.

Накопленный износ подразделяется на физический, функциональный и внешний.

Физический износ — потеря стоимости улучшений, связанная с частичной или полной потерей их эксплуатационной пригодности.

Функциональный износ — потеря стоимости улучшений из-за несоответствия объемно-планировочного решения, строительных материалов и инженерного оборудования здания, качества произведенных строительных работ или других характеристик улучшений современным рыночным стандартам, предъявляемым к данному типу улучшений.

Экономический износ — потеря стоимости объекта недвижимости, обусловленная отрицательным воздействием внешних по отношению к нему факторов стоимости.

Физический и функциональный износ могут быть устранимыми и неустранимыми. При этом износ является устранимым, если затраты на его устранение меньше чем увеличение стоимости объекта недвижимости в результате его устранения.

Накопленный износ может определяться как сумма физического, функционального и экономического износа.

Накопленный износ также может определяться в целом, либо по отдельным составляющим, с учетом каждого вида износа. При оценке накопленного износа в целом, используются методы, основанные на оценке экономического возраста объекта (метод экономического возраста и модифицированный метод экономического возраста) и метода сравнения продаж. Точность методов, основанных на оценке возраста объекта, зависит от корректности определения общей экономической жизни и эффективного возраста объекта. При оценке накопленного износа по отдельности используется метод разбивки.

Пример

Единый объект недвижимости представляет собой земельный участок и типовое здание площадью 985 м². Стоимость 1 м² единого объекта недвижимости, определенная методом сравнительных продаж, составляет 34 000 руб. Предполагается, что земельный участок расположен под зданием. Год постройки 1980. Дата проведения оценки 2000 г. Требуется оценить стоимость земельного участка.

Решение:

Рыночная стоимость единого объекта недвижимости составит:

985 ´ 34 000 = 33 490 000 руб.

Анализ рынка показывает, что затраты на создание улучшений, прямые издержки на строительство типового дома составляют 38 500 руб./м². Накопленный износ:

Износ = Эффективный возраст / Типичный срок экономической жизни =

= 20 / 80 = 0,25 %.

Следовательно, рыночная стоимость улучшений (здания) составит:

985 ´ 38 500 ´ (1 – 25 %) = 28 441 875 руб.

Следовательно, стоимость земельного участка, определенная методом выделения, составит:

33 490 000 – 28 441 875 = 5 048 125 руб.

Метод распределения

Метод распределения(метод соотношения, соотнесения, allocation) — определение составляющей стоимости земельного участка на основании известного соотношения стоимости земли и улучшений в имущественном комплексе. Метод основан на принципе вклада и утверждении того, что для каждого типа недвижимости существует нормальное соотношение между стоимостью земли и построек. Наиболее достоверно это соотношение для новых построек, они близки к варианту лучшего и наиболее эффективного использования. Чем больше возраст зданий, тем больше отношение стоимости земли к общей стоимости собственности.

Для применения метода требуются достоверные статистические данные о соотношении стоимостей земли и всей собственности конкретного типа недвижимости на заданном рынке. Однако метод редко применяется даже на развитых рынках, так как обладает низкой достоверностью. Применение метода оправдано в условиях недостаточности информации о продажах земельных участков. Получаемые значения считаются ориентировочными.

Метод распределения используется для оценки застроенных земельных участков.

Условия применения метода:

• наличие информации о ценах сделок или предложения (спроса) с объектами недвижимости, включающими в себя аналогичные земельные участки;

• наличие информации о наиболее вероятной доле стоимости земельного участка в рыночной стоимости единого объекта недвижимости;

• соответствие улучшений земельного участка наиболее эффективному использованию.

Метод предполагает следующий порядок действий:

• выбор основных факторов стоимости единого объекта недвижимости, включающего в себя оцениваемый земельный участок;

• определение цен продаж или предложения (спроса) единых объектов недвижимости — аналогов объекта недвижимости, включающего в себя оцениваемый земельный участок;

• определение характера и степени отличий каждого аналога от единого объекта недвижимости, включающего в себя оцениваемый земельный участок, по каждому из выбранных факторов стоимости;

• определение корректировок цен аналогов, соответствующих характеру и степени отличий каждого аналога от единого объекта недвижимости, включающего в себя оцениваемый земельный участок;

• корректировка цен каждого аналога, сглаживающая отличия от единого объекта недвижимости, включающего в себя оцениваемый земельный участок;

• обоснование и расчет рыночной стоимости единого объекта недвижимости, включающего в себя оцениваемый земельный участок, как средневзвешенного значения скорректированных цен аналогов;

• расчет рыночной стоимости оцениваемого земельного участка путем умножения рыночной стоимости единого объекта недвижимости, включающего в себя оцениваемый земельный участок, на наиболее вероятную долю стоимости земельных участков в рыночной стоимости недвижимости.

Метод дает более точные результаты для участков с относительно новыми зданиями, на которые имеются сметы расходов. С увеличением возраста построек отношение стоимости земли к общей стоимости единого объекта недвижимости увеличивается.

Пример

Цена продажи единого объекта недвижимости, представляющего типично застроенный земельный участок, составляет 57 430$. Необходимо определить стоимость земельного участка, входящего в состав единого объекта недвижимости.

Решение:

Есть информация об аналогичных продажах единых объектов недвижимости, расположенных в этом же районе (таблица 2.4).

Таблица 2.4

Среднее значение доли стоимости земельного участка в стоимости единого объекта недвижимости составляет 0,22.

Таким образом, стоимость земельного участка, входящего в состав единого объекта оценки равна:

57 430 ´ 0,22 = 12 635 долл. СШАДоходный подход

Доходный подход применяется при определении стоимости земельного участка, способного приносить доход в будущем на протяжении определенного срока его эксплуатации. При этом стоимость участка представляет собой сумму приведенных к текущему моменту времени ожидаемых будущих доходов и выручки от перепродажи объекта оценки.

Подход основывается на принципе ожидания, — разумный покупатель (инвестор) приобретает земельный участок в ожидании будущих доходов или выгод.

Подход применяется при оценке стоимости земельных участков, для которых возможно установить на основе анализа индивидуальных ставок арендной платы за земли аналогичного качества уровень этой категории доходов.

Арендная плата отражает величину земельной ренты, так как устанавливается с учетом основных рентообразующих факторов и учитывает реальный уровень доходов арендаторов по направлениям их функциональной деятельности. Таким образом, стоимость земельного участка представляет собой дисконтированную стоимость будущей земельной ренты.

При оценке земель сельскохозяйственного назначения доходный подход может быть реализован, когда рента исчисляется, исходя из рыночных цен продажи возделываемых сельскохозяйственных, наиболее эффективных с точки зрения рынка, культур и затрат на их возделывание, технологически нормализованных и оцениваемых по рыночным ценам применяемых материалов и используемых услуг.

Применение доходного подхода требует тщательного анализа финансового и физического состояния объекта, его окружения, экономических условий и тенденций.

В рамках доходного подхода для оценки используются: метод капитализации земельной ренты, метод остатка для земли, метод предполагаемого использования.

Метод капитализации земельной ренты

Метод применяется для оценки застроенных и незастроенных земельных участков при условии возможности получения земельной ренты от оцениваемого земельного участка отдельно от зданий и сооружений.

Метод капитализации земельной ренты основан на принципе ожидания, т. е. типичный инвестор приобретает земельный участок в ожидании будущих доходов или выгод.

Метод предполагает следующий порядок действий:

• расчет земельной ренты, создаваемой земельным участком. Расчет следует строить на основе действительного валового дохода, учитывая возможную недозагрузку участка из-за перезаключения договоров и несвоевременность внесения платежей арендатором                                                      (14)

где

V_{L —} оценка рыночной стоимости земельного участка;

I — чистый операционный доход, генерируемый недвижимостью в целом;

V_B — стоимость воспроизводства или замещения улучшений;

R_L — коэффициент капитализации доходов от земли;

R_B — коэффициент капитализации доходов от улучшений.

Метод допускает также следующий порядок действий:

• расчет стоимости воспроизводства или замещения улучшений, соответствующих наиболее эффективному использованию оцениваемого земельного участка;

• расчет чистого операционного дохода от единого объекта недвижимости за определенный период времени на основе рыночных ставок арендной платы;

• расчет рыночной стоимости единого объекта недвижимости путем капитализации чистого операционного дохода за определенный период времени;

• расчет рыночной стоимости земельного участка путем вычитания из рыночной стоимости единого объекта недвижимости стоимости воспроизводства или замещения улучшений.

Чистый операционный доход представляет собой разность действительного валового дохода и операционных расходов. При этом из действительного валового дохода вычитаются только те операционные расходы, которые несет арендодатель.

Действительный валовой доход равен разности потенциального валового дохода и потерь от простоя помещений и неплатежей за аренду.

Потенциальный валовой доход равен доходу, который можно получить от сдачи единого объекта недвижимости в аренду при использовании арендаторами всей площади и отсутствии потерь от невыплат арендной платы. При оценке земельного участка арендные ставки за пользование единым объектом недвижимости должны рассчитываться на базе рыночных арендных ставок (наиболее вероятных ставок арендной платы, по которым объект оценки может быть сдан в аренду на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине ставки арендной платы не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства) с учетом существующих обременений.

Для пустующих и используемых собственником помещений для собственных нужд также должны использоваться рыночные ставки арендной платы. В потенциальный доход должны быть включены и другие доходы, получаемые за счет неотделимых улучшений недвижимости, но не включенные в арендную плату.

Величина операционных расходов определяется исходя из рыночных условий сдачи в аренду единых объектов недвижимости. Операционные расходы подразделяются на: постоянные — не зависящие от уровня заполняемости единого объекта недвижимости, переменные — зависящие от уровня заполняемости и расходы на замещение элементов улучшений со сроком использования меньше, чем срок использования улучшений в целом (далее — элементов с коротким сроком использования). В состав операционных расходов не входят амортизационные отчисления по недвижимости и расходы по обслуживанию долговых обязательств по недвижимости.

Расчет расходов на замещение элементов улучшений с коротким сроком использования производится прямым счетом: путем деления стоимости замещения (без учета износа) элементов улучшений на срок их экономической жизни. В процессе выполнения данных расчетов целесообразно учитывать возможность процентного наращивания денежных средств, необходимых для замены элементов с коротким сроком использования. При этом необходимо учитывать возможное инфляционное удорожание издержек, необходимых для такой замены.

Управленческие расходы включаются в состав операционных расходов независимо от того, кто управляет объектом недвижимости — сам владелец или управляющий. Величина расходов на управление определяется либо в денежном выражении, либо в процентах от действительного валового дохода в зависимости от типа недвижимости.

При расчете чистого дохода от эксплуатации из действительного валового дохода не должны вычитаться амортизационные отчисления по недвижимости и расходы по обслуживанию долговых обязательств по недвижимости.

При расчете коэффициента капитализации для улучшений земельного участка следует учитывать наиболее вероятный темп изменения дохода от улучшений и наиболее вероятное изменение стоимости улучшений (например, при уменьшении стоимости улучшений — учитывать возврат капитала, инвестированного в улучшения).

Пример

Восстановительная стоимость прогнозируемых улучшений — 537 895 ден. ед. Чистый операционный доход от объекта недвижимости равен 98 679 ден. ед. Ставка дисконтирования — 16,83 %. Фактор фонда возмещения — 0,086 %. Определить рыночную стоимость земельного участка методом остатка для земли.

Решение:

1) Определим коэффициент капитализации для улучшений, %:

K_зд = r + K_в,                                                         (15)

где

K_зд — коэффициент капитализации для здания;

r — ставка дохода;

K_в — ставка возмещения (возврата) капитала, K_зд = 16,83 % + 0,086 % = 16,92 %.

2) Определим часть дохода, приходящуюся на улучшения, ден. ед.:

ЧОД_зд = С_зд ´ K_зд,                                                (16)

где

ЧОД_зд — чистый операционный доход, относящийся к зданию;

С_зд — стоимость здания;

K_зд — коэффициент капитализации для здания.

Имеем:

ЧОД_зд = 537 895 ´ 0,1692 = 90 990 ден. ед.

3) Определим часть дохода, приходящуюся на земельный участок, ден. ед.:

ЧОД_зем = ЧОД_общ – ЧОД_зд,                                         (17)

где

ЧОД_зем — чистый операционный доход от земли;

ЧОД_общ — общий доход в год от эксплуатации единого объекта недвижимости;

ЧОД_зд — доход, относящийся к зданию.

Имеем:

ЧОД_зем = 98 679 – 90 990 = 7 689 ден. ед.

4) Определим рыночную стоимость земельного участка, ден. ед.:

С_зем = ЧОД_зем/K_зем,                                               (18)

где

С_зем — стоимость земли;

ЧОД_зем — доход от земли;

K_зем — коэффициент капитализации для земли.

Имеем:

С_зем = 7 689/0,1683 = 45 687 ден. ед.

Метод предполагаемого использования

Метод предполагаемого использования (застройки, развития или освоения) основан на принципе остаточной продуктивности земли. Метод применяется для оценки застроенных и незастроенных земельных участков при условии возможности использования земельного участка способом, приносящим доход. Метод может применяться при оценке любого земельного участка, у которого имеется перспектива развития (обустройства). Наиболее часто используется в отношении неосвоенных участков земли.

Также метод может быть рекомендован при оценке больших площадей, разбиваемых на отдельные стандартные, осваиваемые под застройку участки. Благодаря ему могут оцениваться как права собственности на земельный участок, так и права аренды (краткосрочная, долгосрочная). Это зависит от характерных особенностей рынка земельных участков определенного функционального назначения2.5).

Таблица 2.5 

Схема продажи участков: в течение 1 года — 5 участков, в течение 2 года — 3 участка, в течение 3 года — 2 участка.

Cтавка дисконтирования для данного типа инвестиций определена в 12%.

Определим текущую стоимость денежного потока доходов (таблица 2.6).

Таблица 2.6

Определим текущую стоимость денежного потока расходов (таблица 2.7).

Таблица 2.7

Текущая стоимость земельного участка:

С_зем = ТС_дох – ТС_рас = 43 811 – 18 701 = 25 110 долл.

ТС_дох — суммарная стоимость доходов от продажи участков;

ТС_расх — текущая стоимость всех издержек на улучшения и устройство участков.

1. 1.2.3Затратный подход

Затратный подход практически не применяется для самостоятельной оценки земельного участка. Подход предполагает определение совокупной оценки стоимости участка с его улучшениями: зданиями, сооружениями, инженерным коммуникациями. Затратный подход в оценке стоимости земельного участка предполагает, что разумный инвестор, не заплатит за объект большую цену, чем та, в которую обойдется приобретение соответствующего участка под застройку и возведение на нем аналогичного по назначению и качеству здания в некоторый период времени.

Затратный подход показывает рыночную стоимость собственно земельного участка как разницу рыночной стоимости земельного участка с улучшениями и стоимости восстановления улучшений за вычетом их износа. При этом модель определения стоимости земельного участка основывается на принципе остатка.

Затратный подход основан на учете затрат, связанных с улучшением земельных участков.

Затратным подходом оценивают сельскохозяйственные угодья с учетом капитальных вложений для проведения работ по повышению продуктивности земель (мелиорация, противоэрозионные, гидротехнические и прочие мероприятия).

При отводе земель под застройку наряду с оценкой плодородного слоя существенное значение имеют также следующие факторы:

• местоположение участка по отношению к источникам водоснабжения и энергоснабжения, другим населенным пунктам, объектам социальной и транспортной инфраструктуры;

• инженерно-строительные условия: характеристика грунтов, уровень грунтовых вод, рельеф и др. При оценке плодородного слоя, местоположения и его инженерно-строительных факторов учитывают естественные условия территории;

• существующие постройки, многолетние насаждения, внесенные удобрения;

• социальные факторы ценности земли (социально-экономические условия проживания, особенности почв и растительности, прочие);

• санитарно-гигиенические параметры территорий (загрязнение почв и воздушного бассейна, уровень шума и др.).

Затратный подход дает объективные и значимые результаты, если возможно точно оценить величины восстановительной стоимости улучшений (зданий и сооружений) и износа при условии относительного равновесия спроса и предложения на рынке недвижимости.

Затратный подход применяется для определения рыночной стоимости земельного участка в случаях, когда на рынке нет достоверных данных о совершенных сделках с аналогичными участками без улучшений.

Элементы затратного подхода в части расчета стоимости воспроизводства или замещения улучшений земельного участка используются в методе остатка для земли, методе выделения, описанных выше.

1. 1.2.4Особенности оценки рыночной стоимости земель
   сельскохозяйственного назначения

Оценка земельных участков сельскохозяйственного назначения должна производиться исходя из их разрешенного и наиболее эффективного использования с учетом особенностей сельскохозяйственного районирования территории.

Для проведения оценки в границах единого земельного участка сельскохозяйственного назначения в соответствии с его экспликацией выделяются части, различающиеся по видам использования, каждая из которых подлежит самостоятельной оценке. Выделение частей, как правило, производится в соответствии с экспликацией земельного участка. Части оцениваемого земельного участка могут подразделяться на:

• земли сельскохозяйственного назначения, используемые под пашни, сенокосы, пастбища, занятые залежами и многолетними насаждениями;

• земли, занятые сооружениями и постройками сельскохозяйственного назначения (усадьбами и хозяйственными постройками, ремонтно-техническими, машинно-мелиоративными станциями, промышленно сельскохозяйственными комплексами, инкубаторно-птицеводческими станциями, хранилищами, а также комплексами по производству и переработке сельскохозяйственной продукции);

• земли, занятые внутрихозяйственными дорогами, коммуникациями, древесно-кустарниковой растительностью, предназначенной для обеспечения защиты земель от воздействия неблагоприятных, вредных природных, антропогенных и техногенных явлений, замкнутые водоемы.

Рыночная стоимость земельного участка сельскохозяйственного назначения определяется на основании стоимости входящих в его состав земель, используемых под пашни (и т. п. ВРИ-1), и земель под зданиями, строениями, сооружениями сельскохозяйственного назначения, используемыми для производства, хранения и первичной переработки сельскохозяйственной продукции. При этом рыночная стоимость оцениваемого земельного участка определяется с учетом характеристик входящих в его состав земель, занятых внутрихозяйственными дорогами, коммуникациями, древесно-кустарниковой растительностью, предназначенных для обеспечения защиты земель от воздействия неблагоприятных природных, антропогенных и техногенных явлений, замкнутых водоемов, которые не могут быть использованы для предпринимательской деятельности.

Сельскохозяйственные угодья и замкнутые водоемы, которые могут быть использованы для предпринимательской деятельности (например, ведения рыбного хозяйства), оцениваются, как правило, методом сравнения продаж или методом капитализации ренты.

Части земельного участка, занятые зданиями, строениями, сооружениями сельскохозяйственного назначения, используемыми для производства, хранения и первичной переработки сельскохозяйственной продукции, оцениваются методами оценки застроенных или предназначенных для застройки земельных участков. Земли под хозяйственными постройками (сараи и иные некапитальные строения), расположенные на сельскохозяйственных угодьях, оцениваются как сельскохозяйственные угодья.

При оценке рыночной стоимости сельскохозяйственных угодий и замкнутых водоемов, которые могут быть использованы для обособленной предпринимательской деятельности (например, рыбного хозяйства), как правило, пользуются методом сравнения продаж и методом капитализации земельной ренты. При этом в составе факторов стоимости следует учитывать плодородие земельного участка, а также влияние экологических факторов. К числу основных факторов, определяющих плодородие земельного участка, в частности, относятся: качественные характеристики почвенного слоя земельного участка (содержание питательных веществ, влагообеспеченность, аэрация, механический состав, структурный состав, кислотность и др.), рельеф, микроклимат.

При оценке рыночной стоимости сельскохозяйственных угодий методом капитализации земельной ренты существуют особенности расчета земельной ренты, связанные с принятой системой учета плодородия земельного участка.

Земельная рента рассчитывается как разность между валовым доходом и затратами на ведение сельскохозяйственного производства с учетом прибыли предпринимателя. Валовой доход рассчитывается для единицы площади земельного участка как произведение нормативной урожайности сельскохозяйственной культуры на ее рыночную цену.

Нормативная урожайность сельскохозяйственной культуры определяется плодородием земельного участка, измеряемым в баллах бонитета.

Выбор основных и сопутствующих сельскохозяйственных культур, по которым производится расчет земельной ренты, осуществляется из набора культур типичных или традиционно возделываемых в месте расположения земельного участка. При этом критериями выбора культур и их чередования являются обеспечение наибольшего дохода и сохранение плодородия почв.

Материальные издержки на производство сельскохозяйственной продукции определяются на основе технологических карт, устанавливающих нормативные затраты семян, горюче-смазочных материалов, удобрений и т. п. в натуральном выражении.

Расчет издержек в денежном выражении осуществляется исходя из сложившихся в районе расположения земельного участка рыночных цен.

При расчете издержек учитываются уровень инженерного обустройства земельного участка, в том числе плотность дорожной сети, классность дорог, близость к транспортным магистралям, пунктам переработки сельскохозяйственного сырья и центрам материально-технического снабжения.

При расчете валового дохода с пашни может быть учтена возможность получения нескольких урожаев в течение одного сезона по овощной продукции и продукции лекарственных растений.

Залежь оценивается методом предполагаемого использования с учетом экономической целесообразности ее перевода в иной вид (виды) сельскохозяйственных угодий.

При расчете валового дохода сенокосов и пастбищ следует исходить из их нормативной урожайности. Нормативная урожайность сенокосов и пастбищ определяется ее пересчетом в центнеры кормовых единиц (1 центнер кормовых единиц равняется 1 ц овса). При этом величина валового дохода определяется на основе рыночной цены овса.

При расчете валового дохода многолетних насаждений рекомендуется исходить из периодичности их плодоношения и нормативной урожайности плодово-ягодной продукции. При этом учитывается:

• возраст многолетних насаждений;

• породно-сортовой состав многолетних насаждений;

• особенности пространственного размещения многолетних насаждений в границах земельного участка;

• возможность получения дохода от дополнительной продукции, получаемой с междурядий садов и виноградников.

Части земельного участка, занятые внутрихозяйственными дорогами; коммуникациями; замкнутыми водоемами, которые не могут быть использованы для обособленной предпринимательской деятельности; древесно-кустарниковой растительностью, предназначенной для обеспечения защиты земель от воздействия неблагоприятных природных, антропогенных и техногенных явлений не подлежат самостоятельной оценке. При этом характеристики этих частей земельного участка учитываются при оценке стоимости земельного участка в целом.