Структура рисков при инвестировании в недвижимость
В настоящее время в России недвижимость - это один из самых надежных активов, однако, и здесь существуют риски. Учитывать риски владения недвижимостью, прежде всего, должны инвесторы, приобретающие и/или обладающие крупным портфелем недвижимости. Начинающие инвесторы часто игнорируют эти риски и не анализируют инвестиционные проекты, неся впоследствии потери.
Выделим четыре категории рисков:
1. Административные риски. Изменения законов и подзаконных актов, связанных с владением недвижимостью, налогообложением, влияют на экономическую эффективность инвестиций в недвижимость. Увеличение налоговых ставок, изменение налогооблагаемой базы, обязательные бюджетные сборы и пр. могут значительно снизить доходность владения недвижимостью.
2. Юридические риски. Условия подрядных договоров в период строительства,
условия договоров страхования и договоров аренды, ограничения и обременения прав, не предусмотренные инвестором, могут повлиять на доходность недвижимости.
3. Финансово-экономические риски. Это риски, связанные с ошибками в прогнозах на развитие рынка недвижимости в целом, развитие отдельных его сегментов, в оценке инвестиционного проекта, связанные с ошибками в расчетах, с неправильным толкованием и оценкой исходной информации, с неправильными выявлением причин и итоговыми выводами. Такие риски могут быть связанны с неправильной финансовой организацией инвестиционного процесса (использование кредита или собственных средств, ошибки бюджетирования и т.д.).
4. Специфические риски. Риски изменения внешней среды (окружения), риски ликвидности, маркетинговые риски, Риски неправильной оценки технического
состояния.
Управление рисками
Управление рисками производится в три этапа:
1 Этап. Выявление вероятных рисков. Для данного инвестиционного проекта нужно выявить все вероятные риски.
2 Этап. Оценка рисков. Необходимо оценить вероятность и степень влияния каждого риска на инвестиционный проект. Для оценки рисков используют различные методы: например, метод имитационного моделирования, метод изменения ставки дисконтирования, анализ чувствительности и т.д. Суть имитационного моделирования заключается в том, чтобы отработать различные сценарии возникновения рисков в недвижимости. Готовится финансовый план инвестиционного проекта на компьютере. Затем вводится вероятный сценарий возникновения административного риска (например, повышения налоговой ставки или других) и определяется изменение доходности проекта.
По степени влияния на доходность риски можно разделить на:
- обладающие существенным влиянием на проект,
- обладающие средним влиянием на проект и
- обладающие низким влиянием на проект.
По степени вероятности риски выделяют:
- с высокой вероятностью возникновения,
- со средней вероятностью возникновения и
- с низкой вероятностью возникновения.
3 этап. Предупреждение рисков. После выявления и оценки степени влияния и вероятности рисков нужно разработать сценарии поведения и мероприятия по устранению влияния вероятных рисков. Разрабатывается политика компании, направленная на минимизацию рисков.
Для минимизации рисков используют:
1. Страхование рисков. Страховые компании предлагают различные страховые программы для частных инвесторов в том числе.
2. Передача управления рисками контрагентам или разделение рисков между участниками сделки.
3. Предотвращение рисков - уход от заведомо рискованной ситуации вплоть до отказа от инвестиционного проекта.
4. Сокращение рисков. Необходимо предусматривать в документах систему штрафов и компенсаций.
