• Вы здесь:  
  • Анализ рынка

Анализ рынка недвижимости

 

 

Анализ общей политической и социально-экономической обстановки - архив ежемесячных статей с 01.01.2016 по настоящее время.

 

Исследования региональных рынков недвижимости

 

Тенденции на рынке недвижимости Октябрь 2024 года

За период январь – июнь 2024 года в среднем по РФ отмечен рост цен недвижимости:

  • новых квартир - на 7,0%,
  • квартир вторичного рынка – на 6,0%,
  • индивидуальных домов – на 12,0%,
  • земельных участков для жилищного строительства – на 5,0%.
  • торговых помещений и зданий – на 10,0%,
  • административных помещений и зданий – на 8,0%,
  • складских помещений и зданий – на 10,0%,
  • производственных помещений и зданий – на 11,0%.

По данным Росреестра, за январь-июнь 2024 года заключено 439 735 договоров участия в долевом строительстве нового жилья, что на 18 % больше, чем за тот же период 2023 года.

Рост рынка жилья в новостройках был обусловлен началом восстановления роста экономики и доходов населения, льготными ипотечными программами, долгосрочными программами комплексного развития территорий и программами строительства новой инженерной инфраструктуры на фоне обесценивания рубля и общего роста цен практически на все товары. Господдержка и субсидирование льготной ипотеки в последние 3-4 года положительно отразились на объемах жилищного строительства, что поддерживало и развивало строительную и смежные со строительством отрасли, обновляло жилищный фонд; усилилась роль кредита, как инструмента повышения деловой активности населения. Вместе с тем, это привело к высокому росту цен нового жилья и к высокой кредитной нагрузке населения, возникло необоснованное превышение цен новостроек над доходами и накоплениями населения, влекущее за собой риски кризиса рынка новостроек.

Рынок вторичного жилья в части спроса и ценообразования ориентировался на рынок новостроек и также рос. Вместе с тем, был отмечен тренд на отставание от «первички» в связи с тем, что основная масса потенциальных покупателей (в основном это молодежь) больше ориентировались на новое жильё с привлечением государственных ипотечных программ. Кроме того, здания старой постройки в большинстве своем морально устарели в части архитектуры и планировки, в части функциональных свойств, подверглись неустранимому физическому износу, что естественно отражалось в некотором снижении спроса на квартиры старого фонда.

Рынок коммерческой недвижимости достаточно стабилен, наметился тренд на активизацию. На фоне структурных изменений в экономике и роста макроэкономических показателей наблюдается активизация рынка в отраслях импортозамещения. Развивается оптовая и розничная торговля, сфера общественного питания, сфера услуг. Следовательно, растет спрос на объекты недвижимости этих сфер бизнеса. Остается стабильно активным рынок складской недвижимости. Со строительством новых автомагистралей и инфраструктуры развивается складское строительство новых территорий.

Рынок земельных участков достаточно стабилен и развивается в категории земель населенных пунктов для жилищного строительства: многоквартирного строительства, индивидуального жилья, дачного и садового строительства.

Перспективы рынка недвижимости

Большая территория страны, относительная политическая стабильность, полная обеспеченность энергией, всеми необходимыми минералами и ресурсами дают несравнимую с другими странами возможность инвестирования и развития энергоёмких производств, промышленности стройматериалов, строительства жилья, складов, объектов торговли и сферы услуг, сельскохозяйственных, коммунальных и других вспомогательных зданий, инженерной инфраструктуры и транспортных коммуникаций.

По мере развития общества, экономики, рынка недвижимости и строительных технологий предъявляются повышенные требования к качеству строительства, к функциональным и эксплуатационным свойствам зданий, к инженерной инфраструктуре и благоустройству населенных пунктов. Коррекция и баланс цен способствуют здоровой конкуренции на рынке, повышению качества строительных материалов, качества строительства и степени готовности объектов, сдаваемых в эксплуатацию, а рост цен недвижимости стимулирует деловую и инвестиционную активность.

Активное участие государства в формировании сбалансированной отраслевой структуры экономики, менее зависимой от внешних рисков, позволило перейти к стабильному росту доходов, к восстановлению деловой активности, восстановлению спроса на новые и реконструированные объекты недвижимости:

  • По-прежнему востребованы комфортабельные новые квартиры и индивидуальные жилые дома компактного формата (100-150 кв.м.), обеспеченные развитой социальной и инженерной инфраструктурой, с возможностью онлайн-работы и полноценного отдыха, уличных прогулок и занятий спортом. Повышение ставок жилищного кредитования и сокращение с 1 июля 2024 года объемов субсидирования льготной ипотеки (выдаваемой на общих основаниях) частично охладит первичный рынок, снизит спрос и сдержит рост цен первичного рынка жилья. Возможно незначительное снижение цен в сегментах перегретого рынка стандартных квартир массовой застройки: спрос сократится, скидки на торг повысятся, естественная конкуренция застройщиков приведет к незначительной коррекции цен, но в условиях обесценивания денег рынок быстро стабилизируется.
  • Вторичка, которая в последние годы отставала в росте цен, станет "догонять" первичку; на фоне коррекции цен первичного рынка вторичный рынок жилья будет расти, как минимум, на уровне обесценивания рубля, как максимум - до уровня цен первички за минусом соответствующего износа.
  • Коммерческая недвижимость:

Сохранится востребованность торговых площадей, площадей для предоставления услуг и общественного питания.

В условиях мировых противоречий и конфликтов, в условиях сохранения высоких цен импорта и развития импортозамещающих отраслей ожидает своего роста рынок производственной недвижимости под пищевое, энергозатратное промышленное производство (новые здания и площадки), производство мебели и бытовых товаров, а также сельскохозяйственной недвижимости и недвижимости, связанной с сельхозпереработкой и хранением. Ожидает развитие туристический бизнес, прежде всего, внутренний туризм, водный отдых; перспективны объекты и инфраструктура индустрии краткосрочного отдыха выходного дня, водного отдыха, туризма и спорта. Это влечёт за собой реконструкцию и новое строительство качественной отечественной рекреационной инфраструктуры (гостиницы, дома отдыха и санатории, пляжи, аквапарки и аттракционы, внутренние дороги, придорожный и прибрежный сервис, рекреационное благоустройство населенных пунктов).

  • Перспективны инвестиции в земельные участки, как не требующие значительных вложений на обслуживание. Выгодны для инвестирования земли поселений в узловых местах, близкие к инженерной инфраструктуре: для розничной торговли, для автосервиса, для сетевых автозаправок, в пригородах – для инфраструктуры автотуризма, для качественных современных складов и логистических центров, для энергозатратных и высокотехнологичных производств. Эти направления бизнеса недостаточно развиты на региональных рынках и имеют большую перспективу развития.

Ожидают развития земельные участки для комплексной застройки территорий в рамках реализации государственных и региональных программ социального и отраслевого развития.

Строительство недвижимости для отраслей импортозамещения, для сельскохозяйственного производства и переработки в условиях снижения спроса на жилищное строительство будет востребовано и перспективно. Сохранит свою востребованность новое строительство и реконструкция инфраструктуры: инженерные коммуникации, дороги, рекреационное благоустройство.

На протяжении последних тридцати лет инвестиции в недвижимость были и остаются одним из самых выгодных вариантов сохранения, накопления и преумножения средств, превышая темпы роста цены золота за этот же период почти вдвое. Это тем более актуально в России при её самодостаточности и на фоне волатильности рубля, его постоянной девальвации и высокой вероятности дефолта США, и, как следствие, кризиса мировой экономики.

В такой ситуации приобретение качественной и перспективной недвижимости является хорошим способом улучшения жилищных условий, улучшения условий своего бизнеса, сохранения, накопления и преумножения средств. Это: комфортабельные квартиры («первичка» и качественная капитальная «вторичка» в административных и исторических центрах, в новых развитых экологически чистых и экономически развивающихся районах), капитальные индивидуальные дома в городе и пригороде со всей инфраструктурой, перспективная коммерческая недвижимость (торговые помещения, помещения для общественного питания и бытовых  услуг, станций техобслуживания автомобилей в узловых территориальных зонах развивающихся городов, качественные склады с развитой инфраструктурой, энергетически обеспеченные производственные здания и комплексы, объекты рекреационного назначения, туристического сервиса и бизнеса развлечений), а также перспективные земельные участки под строительство вышеуказанных объектов.

Перспективы рынка недвижимости в 2021 году

(Актульные анализы и обзоры рынка недвижимости смотрите в ссылках, вказанных выше)


1. Ухудшение состояния экономики и падение доходов повлекло в начале 2020 года некоторую коррекцию цен и снижение спроса на недвижимость. Но после принятия государством мер поддержки населения и бизнеса спрос сохранился и даже резко возрос с осени 2020 года. Это позволило спасти от массового банкротства строительные компании, а также предприятия по производству и реализации стройматериалов и комплектующих, другие организации, предоставляющие транспорт, строительные машины и оборудование.
2. Огромные ресурсные возможности страны (кадровые, научные, энергетические, сырьевые) и крепкое государство, гарантирующее национальную безопасность, защиту собственности, комплексное развитие территорий с помощью федеральных программ, стабильность и умеренные налоги на бизнес, неизбежно приведут к восстановлению экономики и привлекут новые инвестиции. При условии окончания мирового экономического кризиса и отсутствия новых внешних рисков в 2021 году вероятен рост ВВП до 4-5%. Общеэкономический рост повлечёт за собой рост доходов, что обусловит обоснованный рост рынка недвижимости.
3. Жильё, склады, магазины, производственные цеха, коммунальные и другие вспомогательные здания, а также инженерная инфраструктура и транспортные коммуникации будут нужны человеку всегда, независимо от эпидемий и даже войн. При этом требования к качеству, нормам площади и функциональным свойствам зданий постоянно повышаются.
4. По мере становления экономики нового уклада и с учетом последствий пандемии ещё более востребованными будут качественные комфортабельное квартиры и индивидуальные жилые дома с возможностью онлайн-работы и полноценного отдыха, уличных прогулок и занятий спортом.
5. Ситуация с быстрым распространением пандемии и закрытием границ стран указала на большие возможности развития внутреннего туризма и индустрии краткосрочного отдыха выходного дня, что повлечет развитие отечественной рекреационной инфраструктуры (гостиницы, дома отдыха и санатории, пляжи и аттракционы, внутренние дороги, придорожный и прибрежный сервис и пр.).
6. В 2020 году в условиях тенденции к высокой девальвации рубля, и особенно, после весенней волны пандемии, спрос и цены на недвижимость начали расти, что было оправдано:
- отложенным в весенний период спросом,
- необходимостью сохранения накопленных денежных средств и защиты их от обесценивания,
- предоставленной государством возможностью воспользоваться новыми льготами по ипотеке.
Это оказало настолько сильное влияние на рынок недвижимости (и другие дорогостоящие товары), что с осени цены не только стабилизировались, но и начали бурно расти. Вместе с тем, этот рост не был обоснован экономически (стабильным ростом экономики и доходов), а обусловлен опасением покупателей ещё более высоких цен в будущем. Люди, учитывая уверенно ползущую в течение последних нескольких лет девальвацию рубля, берут кредиты, оформляют ипотеку, невзирая при этом на отсутствие роста доходов и неопределенность последствий пандемии для экономики. Необоснованно высокие цены недвижимости и установившийся тренд дальнейшего их роста могут привести, с одной стороны, к закредитованности и массовой неплатежеспособности заемщиков, с другой – к необеспеченному кредитованию, банковской неустойчивости и рискам социальной нестабильности, так как из-за внешних факторов и ситуации с коронавирусом сегодня нет абсолютной гарантии стабильного экономического роста.
       Следовательно, к вопросу приобретения недвижимости нужно подходить особенно взвешенно: имеющиеся средства смело можно инвестировать в ликвидную недвижимость (одно-, двухкомнатные квартиры (новые и «вторичку»), коммерческую недвижимость небольших площадей с перспективным местоположением), а кредиты, включая ипотечные, могут позволить себе только покупатели с высокими и стабильными доходами, гарантирующими их возврат.
Сегодня рынок насыщен предложениями, чтобы покупать необходимые жилые и нежилые объекты с целью улучшения жилищных условий, сохранения накоплений, укрепления и расширения перспективного бизнеса, подготовки к окончанию кризисных времён и к будущему росту рынков.

 

Прогноз цен на недвижимость на 2019-2020 годы

Снижение реальных доходов населения 2016-2017г.г. привели к снижению финансирования строительства. Упал денежный оборот в отрасли, снизились объемы СМР. Снизился суммарный объем площадей сдаваемых новостроек.

   Факторы, влияющие на стоимость жилых объектов на первичном и вторичном рынках:

 

1.    Ужесточения законодательства (План поэтапного замещения средств граждан, привлекаемых для создания многоквартирных домов и других объектов недвижимости, банковским кредитованием).

Участие застройщиков в частичном финансировании проектов за счет долевого строительства будет прекращено к 01.01.2021 года. Будет осуществлен переход на проектное финансирование и использование счетов эскроу (ГК РФ Статья 860.7). Поправки к закону №214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве…» ужесточают правила финансирования и контроля строительства. Оплата кредита при проектном финансировании отразится ростом себестоимости строительства и цен на рынке.

С 2019 года повысилась ставка НДС с 18% до 20%, что приведет к подорожанию квартир в новостройках на 3-4% с соответствующим подорожанием квартир на вторичном рынке.

2.    Ставка ипотечного кредитования

При снижении реальных доходов населения, спрос на недвижимость

упал. Однако государство поощряет снижение ипотечных ставок, чтобы стимулировать население к покупке жилья. Существующие программы льготного кредитования стабилизировали спрос.

3.    Строительство более качественного жилья

Покупатели стали предъявлять более высокие требования к качеству городской среды и инфраструктуры. Они готовы платить за эти условия более высокую цену. Как следствие, происходит удорожание квадратных метров в качественных новостройках.

4.    Инфляция

Этот фактор тоже стоит учитывать. Официально озвученные цифры говорят об инфляции в 4 - 5,2 %. Государство будет стремиться поддерживать этот уровень, но в ситуации нестабильности он может превышать это значение. Обесценивание денег заставляет покупателей поторопиться с приобретением

5.    Уровень доходов населения

Низкий уровень реальных доходов будет тормозить рост цен на недвижимость. Этот фактор влияет на потребительский спрос. Но государство пытается повлиять на ситуацию стимулированием ипотеки.

6.    Регион

Существует значительная ценовая разница в разных регионах страны. Это зависит от экономического положения и развития региона. Крупные экономически развитые территории активнее реагируют на изменения рынка, другие – более инертны.

7.    Класс жилья

При значительном увеличении цены на квартиры премиум-класса увеличение стоимости обычного жилья может быть не таким существенным. Состоятельные покупатели готовы платить больше за комфорт и безопасность, другие - ориентируются на ценовую доступность жилья.

Выводы и Прогнозы

Учитывая опыт падения рынка в 2008-2009гг. и 2015-2017гг., его участники, даже при росте экономики, сохранят определенный пессимизм.

 На рынок вторичного жилья будет влиять стабильность экономики страны и региона, уровень доходов населения, доступность ипотеки, изменения цен первичного рынка.

 Первичный рынок. Среди строителей преобладает мнение о резком увеличении стоимости жилья на 15-20% к 2021 году. Их прогноз основывается на том, что строительные компании, перейдя на проектное финансирование, будут закладывать издержки по кредитам в стоимость объектов. В текущий период цены будут немного сдерживаться из-за ввода в эксплуатацию домов, строительство которых начато ранее с участием дольщиков. Стоимость жилья в новостройках поднимется, как только будут распроданы эти объекты.

 Рынок загородной недвижимости продолжит развитие вслед за многоквартирным строительством. Но здесь еще возможна коррекция цен. Также будут востребованы видовые объекты и поселки с развитой инженерной инфраструктурой в экологически чистых зонах пригородов.

Каждая сделка с недвижимостью индивидуальна. При принятии решения по ипотеке покупателям стоит исходить из финансовых возможностей, гарантий трудоустройства, наличия другой недвижимости в собственности, других факторов финансовой стабильности. Продавцам, возможно, стоит подождать пока цены вырастут, чтобы извлечь наибольшую выгоду от реализации своей собственности.

Уважаемые пользователи ! С целью своей рекламы Вы можете разместить здесь свою статью по теме анализа рынка недвижимости соответствующего региона и сегмента с указанием ссылки на свой сайт и/или своего авторства. При этом Вы можете использовать как свои рыночные данные, так и статистику рынка, которую видите на нашем сайте.

Направленные по адресу Этот адрес электронной почты защищён от спам-ботов. У вас должен быть включен JavaScript для просмотра. материалы будут опубликованы после проверки модератором на предмет соответствия законодательству в течение 2 дней. С уважением !

Категория: Анализ рынка недвижимости

  Анализ общей политической и социально-экономической обстановки – на 20.01.2016 (on-line-просмотр, скачать.docx)  

 Анализ влияния общей политической и социально-экономической обстановки на рынок недвижимости - всегда актуальный (для подписчиков - в разделе Статистика рынка)

 (неполная версия - без графиков, выводов и прогнозов)

По итогам за 2015 год мировой ВВП (стоимость общего объема товаров и услуг за вычетом затрат на их производство) возрос на 3,1 %. Предыдущие периоды также показывали рост практически по всем основным экономическим показателям:

Объемы промышленного производства Мира с 1998 года росли с темпом от 1 до 7 % в год, и лишь в 2009 году показали падение на 3 %.

Категория: Анализ рынка недвижимости

Архив и Актуальные данные на 2019 год: 

Анализ общей политической и социально-экономической обстановки

Исследования региональных рынков недвижимости

 

 

Неактуальные:

Анализ влияния общей политической и социально-экономической обстановки на рынок недвижимости

Основные экономические показатели России и некоторых стран мира

Объем валового внутреннего продукта, % к предыдущему году

  2012г. 2013г. 2014г. 2015г.2)
Россия 3,5 1,3 0,7 -3,7
Бразилия 1,8 2,7 0,1 -3,0
Германия 0,4 0,3 1,6 1,7
Индия 4,9 6,3 7,0 7,3
Китай 7,7 7,7 7,3 6,9
Великобритания 1,2 2,2 2,9 2,2
США 2,2 1,5 2,4 2,4
Франция 0,2 0,7 0,2 1,1
Япония 1,7 1,6 -0,1 0,6

Объем промышленного производства, % к предыдущему году

  2012г.

 2013г.

 2014г.

 2015г.1)
Россия 3,4 0,4 1,7 -3,4
Бразилия -2,3 2,1 -3,1 -8,3
Германия -0,6 0,3 1,9 0,5
Индия 0,7 0,6 1,8 3,2
Великобритания -2,8 -0,8 1,4 1,2
США 2,8 1,9 3,7 1,3
Франция -2,4 -0,9 -1,2 1,3
Япония 0,7 -0,9 1,9 -1,0

Динамика потребительских цен, % к предыдущему периоду

  2012г. 2013г. 2014г. 2015г. Декабрь 2015г.в%к
ноябрю 
2015г.		 декабрю
2014г.
Россия 5,1 6,8 7,8 15,5 0,8 12,9
Бразилия 5,4 6,2 6,3 9,0 1,0 10,7
Германия 2,1 1,6 0,8 0,1 0,0 0,2
Индия 9,3 10,9 6,4 5,9 -0,4 6,3
Китай 2,6 2,6 2,0 1,4 0,5 1,6
Великобритания 2,8 2,6 1,5 0,0 0,2 0,2
США 2,1 1,5 1,6 0,1 -0,3 0,7
Франция 2,2 1,0 0,6 0,1 0,2 0,3
Япония 0,0 0,4 2,7 0,8 -0,1 0,2

С начала 2016 года рост потребительских цен составил 2,1% (за аналогичный период 2015 года - 7,4%). Значительный рост потребительских цен с декабря 2014 года на товары повседневного спроса, особенно продовольственные товары, привел к снижению спроса на остальную продукцию и услуги, в том числе продукцию производственного назначения (здания, автомобили, станки, мебель и др.). Этому способствовали политические и психологические факторы: санкции со стороны США, резкий рост доллара и евро, уход с рынка импортной потребительской продукции, чувство общей неопределенности и неуверенности. 

Уровень безработицы, % к экономически активному населению

  2012г. 2013г. 2014г. 2015г.
Россия 5,5 5,5 5,2 5,6
Германия 5,4 5,2 5,0 4,6
Италия 10,6 12,1 12,7 11,9
Канада 7,3 7,1 6,9 6,9
Великобритания 7,9 7,6 6,2 ...
США 8,1 7,4 6,2 5,3
Франция 9,8 10,3 10,3 10,4
Япония 4,4 4,0 3,6 3,4

Индекс физического объёма ВВП по видам экономической деятельности в сопоставимых ценах,

% к предыдущему году

  2015 г. доля
Валовой внутренний продукт 
в рыночных ценах, в т.ч.		 96,3 100
добыча полезных ископаемых 101,1 9,8
производство и распределение электроэнергии, газа и воды 98,6 2,8
обрабатывающие производства 94,9 14,1
строительство 92,6 5,9
сельское хозяйство, охота и лесное хозяйство 103,1 4,4
рыболовство, рыбоводство 99,3 0,3
оптовая и розничная торговля;  ремонт автотранспортных средств, мотоциклов, бытовых изделий и предметов личного пользования 90,0 15,8
гостиницы и рестораны 94,7 0,9
транспорт и связь 98,5 7,3
финансовая деятельность 96,4 4,3
операции с недвижимым имуществом, аренда и предоставление услуг 99,1 17,3
государственное управление и обеспечение военной безопасности; социальное страхование 99,2 8,1
образование 95,9 2,6
здравоохранение и предоставление социальных услуг 100,4 4,1
предоставление прочих  коммунальных, социальных и персональных услуг 98,6 1,6
Деятельность домашних хозяйств 101,4 0,7
Чистые налоги на продукты 93,2  

 

В 2015 г. сальдированный финансовый результат (прибыль минус убыток) организаций (без субъектов малого предпринимательства, банков, страховых организаций и бюджетных учреждений) в действующих ценах составил +8421,7 млрд.рублей (39,6 тыс. организаций получили прибыль в размере 11253,9 млрд.рублей, 15,4 тыс. организаций имели убыток на сумму 2832,2 млрд.рублей). На конец декабря 2015 г. суммарная задолженность по обязательствам организаций составила 89014,6 млрд.рублей, из нее просроченная - 2824,7 млрд. рублей, или 3,2% от общей суммы задолженности (на конец декабря 2014г. - 2,8%).Задолженность по полученным кредитам банков и займам в целом по России на конец декабря 2015г. составила 50089,0 млрд.рублей, в том числе просроченная - 395,9 млрд.рублей, или 0,8% от общего объема задолженности по полученным кредитам банков и займам (на конец декабря 2014г. - 0,6%). Средства организаций на расчетных счетах в банках возросло с 7434,7 до 8905,2 млрд.руб. (на 19,8 %).

 Инфляция в апреле 2016 года составила 0,4%, с начала года — 2,6%. Для сравнения, в апреле 2015 года рост потребительских цен составил 0,5%, а с начала 2015 года — 7,9%.

 


Рентабельность проданных товаров, продукции, работ, услуг и активов организаций

по видам экономической деятельности, %

Таким образом, в среднем по экономике рентабельность активов в 2015 году возросла с 3,9 % до 5 %, (Показатели рентабельности активов по отраслям могут быть использованы в качестве усредненной прибыли предпринимателя при оценке отраслевой недвижимости).

Деловая активность организаций

Обследование деловой активности по опросу руководителей 3,1 тыс. организаций показало, что средний уровень загрузки производственных мощностей в марте 2016г. составил 64%. 91% респондентов считают, что их производственные мощности обеспечат удовлетворение ожидаемого в ближайшие 6 месяцев спроса на продукцию, из них 12% указывают на избыточность имеющихся мощностей. Среди факторов, сдерживающих рост производства,  руководители обрабатывающих производствах называют неопределенность экономической ситуации, недостаточный спрос на продукцию предприятий на внутреннем рынке, высокий уровень налогообложения и недостаток финансовых средств.

     

http://www.gks.ru/bgd/free/B04_03/IssWWW.exe/Stg/d06/Image5344.gif" >

 

 

Положение в добывающих отраслях России

Рост ВВП в добывающих отраслях составил 1,1 %. С 20.01.2016 года цены на нефть имели общую тенденцию роста: с 28.21 долл./баррель 20.01.2016 до 47.32 долл./баррель 30.04.2016 года.

Среднесуточная добыча нефти в феврале текущего года выросла по сравнению с февралем прошлого года на 4,2 %. За январь-апрель 2016 года уровень добычи вырос на 2,7% и достиг 10,889 млн. баррелей в сутки.

 

в электроэнергетике

В 2015 году ВВП в отрасли снизился на 1,4 %, но сохранилась положительная динамика объемов производства электроэнергии. При этом рост производства был обусловлен внешнеторговым фактором в отличие от предыдущих лет, когда динамика производства определялась внутренним спросом.

Согласно данным Росстата, в 2015 году производство электроэнергии в России составило 1063,4 млрд кВтч (вместе с Крымом), что на 0,4 % больше, чем в 2014 году. Однако потребление электроэнергии в России снизилось в 2015 году на 0,5 %, до 1008,2 млрд кВтч. В том числе по причине более теплой зимы. На результат повлияло также и сокращение производства в реальном секторе экономики. Увеличение производства электроэнергии стало возможным за счет роста сальдо экспортно-импортных поставок электроэнергии на границе России. Согласно данным Федеральной таможенной службы, экспорт электроэнергии из России в 2015 году увеличился по сравнению с 2014 годом на 24,3%. За это же время импорт вырос на 2,5 %. Крупнейшим покупателем российской электроэнергии в 2015 году стала Финляндия. Также существенно выросли поставки на Украину, в т.ч. за счет транзитных перетоков в Крым. В 2015 году Китай снизил импорт электроэнергии из России из-за уменьшения потребления в северных провинциях. Сократились поставки в Литву, переходящую на поставки электроэнергии из Польши и Швеции.

В 2016 году экспорт электроэнергии из России может сократиться в Украину и Белоруссию. В свою очередь, внутреннее потребление электроэнергии останется на уровне 2015 года или будет немного ниже.

в машиностроении

Машиностроение в любой высокоразвитой стране имеет приоритетное значение как локомотив остальных отраслей экономики и повышения роста благосостояния населения. К сожалению, тенденции мирового разделения труда, сложившиеся за последние 25 – 30 лет, поставили Россию в ряд сырьевых стран. Но политические кризисные события в мире последних двух лет показали ошибочность такой политики специализации.

С ноября 2014 года российский машиностроительный сектор стал демонстрировать  отрицательную тенденцию, а в 2015 году снижение составило 8,9 % по сравнению с 2014 годом. В 2009 году по причине значительной зависимости от мировых финансов спад машиностроения был ещё сильнее - 31,2 %. В 2015 году резко упал спрос на автомобильном рынке (что вероятно сохранится и в 2016 году). В результате автомобилестроение продемонстрировало худший результат среди других отраслей машиностроения.

2015 год и, особенно, начало 2016 года ознаменованы разворотом курса экономической политики государства в сторону резкого роста технологичных отраслей экономики и наукоемких производств. Если в июле спад достиг почти 20 %, то в четвертом квартале спад сократился до 10 %. Ожидается, что действующие госпрограммы поддержки автомобилестроительного сектора смогут существенно сгладить негативные тенденции в автомобилестроении, стабилизировать ситуацию и восстановить спрос. Размер господдержки в рублевом выражении в 2016 году будет увеличен примерно на 15%. Планируется возобновить предоставление автокредитов, что оживит потребительский спрос. В других отраслях машиностроения спад сменился ростом, что позволяет надеяться на улучшение общей динамики в 2016 году. В частности, рост производства грузовых магистральных вагонов в 2015 году составил 24,7 %, а на 2016 год прогнозируется на уровне 15 - 30 %. Есть перспективы роста сельскохозяйственного машиностроения. В 2014 году спад производства сельхозмашин составил 14,3 %. Но уже в 2015 году за счет роста производства сельскохозяйственных тракторов и зерноуборочных комбайнов отрасль показала очень приличный рост -  на 26,8 %. Большую роль здесь сыграла программа господдержки в виде субсидирования производителей сельхозтехники. Причем, если в 2014 году субсидии составляли 15% от цены техники, то с июня 2015 года эта цифра увеличена до 25%. В 2016 году общий объем государственных субсидий для производителей сельхозтехники предполагается удвоить с 5 до 10 млрд руб. В 2016 году прогнозируется общий рост производства в сельскохозяйственном машиностроении на уровне 5%. В пищевой, кожевенно-обувной, целлюлозно-бумажной промышленности и в производстве резиновых и пластмассовых изделий темпы роста были положительными в результате ухода с рынка импортной продукции. Рост объемов добычи нефти в мире в 2014 – 2015 годах привел к падению цен сырья и к росту курсов доллара и евро, что обусловило рост рублевых цен на металлопрокат и на другие материалы внутри страны. Негативное влияние на отрасль оказало и резкое повышение процентных ставок по кредитам, но эта мера вынужденная с целью сдерживания инфляции. Основная причина общего сокращения производства в машиностроении - снижение внутреннего спроса. Спрос упал и на оборудование инвестиционного назначения, и на технику для розничного рынка.

в производстве продуктов питания

Индекс производства пищевых продуктов, включая напитки, и табака составил 102,0% против 102,5% в 2014 г., в том числе мяса и мясопродуктов – 105,0%, молочных продуктов – 102,0%,  продуктов мукомольно-крупяной промышленности, крахмалов и крахмалопродуктов – 102,2%, растительных и животных масел и жиров – 97,1%,   продуктов переработки и консервирования картофеля, фруктов, овощей  – 98,4%, напитков – 99,1%, табачных изделий –  97,0 процентов. По сравнению с 2014 г. выросли объемы выработки масла сливочного (на 2,9%), сыров и сырных продуктов (на 17,1%), цельномолочной продукции  (на 1,2%). Сохранились высокие темпы производства плодоовощной продукции замороженной (на 10,0%), картофеля переработанного и консервированного (на 6,8%), маргариновой продукции (на 2,4%), макаронных изделий (на 5,0%), муки из зерновых культур, овощных и других растительных культур (на 2,1%), сахара-песка (на 9,5%). На уровне предыдущего года выработано кондитерских изделий (99,1%). хлеба и хлебобулочных изделий (99,3%), продуктов молочных сгущенных (99,5%). 

В то же время снижены объемы выработки колбасных изделий (на 1,9%), консервов мясных (на 11,3%), круп (на 5,4%), плодоовощных консервов (на 6,7%), майонеза и соусов (на 3,1%), масла растительного (на 5,8%), минеральной воды (на 3,6%), а также папирос и сигарет (на 3,4%).

 

 

в сельском хозяйстве

Сельское хозяйство, охота и лесное хозяйство в целом показали рост 3,1 % за счет роста производства и цен пшеницы, подсолнечника, мяса КРС и птиц

По данным ФТС России (без учета данных о взаимной торговле с государствами-членами ЕАЭС), экспорт зерна с 1 июля по 16 марта 2015/16 МГ составил 27,0 млн т (+5,8% к периоду с 1 июля по 16 марта 2014/15 МГ), в т. ч. пшеницы – 19,9 млн т (+2,9%), ячменя – 3,8 млн т (-8,1%), кукурузы – 3,1 млн т (в 1,8 раза больше). За период с 1 по 16 марта 2016 г. экспортировано 1 225,2 тыс. т зерна (+31,1% к соотв. периоду 2015 г.), в т. ч. пшеницы – 716,4 тыс. т (в 2,0 раза больше), кукурузы – 357,8 тыс. т (в 1,7 раза больше), ячменя – 132,2 тыс. т (в 2,4 раза меньше). средняя цена сельхозтоваропроизводителей в РФ на реализованную пшеницу прод. мягкую 3 кл. составила 10 541 руб./т, на пшеницу прод. мягкую 4 кл. – 9 896 руб./т, на пшеницу фуражную – 9 002 руб./т.

В 2016 г. прогнозируется валовой сбор зерновых и зернобобовых культур в объеме до 104,0 млн. тонн, производство сахарной свеклы – до 37,8 млн. тонн,  картофеля – 32,0 млн. тонн, овощей – на уровне не ниже прошлых лет.

На 1 февраля 2016 г. в хозяйствах всех категорий, по оценке, насчитывалось крупного рогатого скота 19,0 млн. голов (98,4%  к 1 февралю 2015 г.), в том числе коров –  8,4 млн. голов (98,2%); поголовье свиней составило 21,8 млн. голов (109,7%), овец и коз – 24,2 млн. голов (99,2%), птицы (в сельхозорганизациях) – 451,9 млн.голов (104,8%).

В 2015 году по сравнению с 2014 годом возросли физические объемы импортных закупок молока и сливок сгущенных (на 3,1 %), кофе (на 1,4%),  сахара белого (в 1,6 раза). Сократился ввоз мяса свежего и мороженого (на 26,7%), мяса птицы (на 44,2%), масла сливочного (на 37,3%), зерновых культур (на 37,2%), изделий и консервов из мяса (в 3,3 раза), сахара-сырца (на 23,9%), рыбы (на 38,3 %), цитрусовых (на 7,0%), масла подсолнечного (в 2,6 раза), какао-бобов (на 25,6%), продуктов, содержащих какао (на 44,3%), алкогольных напитков (на 41,8%), табачных изделий (на 9,4%).

Объем кредитов, выданных на проведение сезонных полевых работ, по состоянию на 4 февраля 2016 г., составил 9 022,0 млн.рублей или 132,9% к соответствующей дате 2015 г., в том числе АО «Россельхозбанк» выдано 8366,7 млн.рублей (145,6%), ПАО Сбербанк – 655,3 млн.рублей (62,8%).

Повышение потребительского спроса и цен должно положительно отразиться на перспективах отечественного сельхозпроизводства и на импортозамещении.

в финансовой системе

Действующая ключевая ставка ЦБ РФ составляет 11,00% годовых.

Общий объем привлеченных кредитными организациями средств на 1 февраля 2016г. составил 49635,2 млрд.рублей. (+12,3 % по сравнению с 01 февраля 2015 года). Депозиты физ.лиц составили 22801,5 млрд.руб (+18,0%), в т.ч. в Сбербанке 10340,2 (+22,9 %).

С начала года, активы банковского сектора выросли до 83,3 триллиона рублей (+ 0,3%), при этом весь прирост был обеспечен валютной переоценкой, а без учета влияния переоценки активы сократились на 0,7%. Предполагается, реальный прирост активов за 2016 год будет в 5-8%. Общий объем размещенных средств за период с января 2015 по февраль 2016 года возрос с 49069,5 до 55015,4 млрд.руб. (+12.1 %). Кредиты организациям возросли на 16,1 %, кредиты физлицам сократились на 6,3 %. За 2015 год было выдано ипотечных кредитов на сумму 1143,6 млрд.руб. На 1 февраля 2016г. объем просроченной задолженности по жилищным кредитам, предоставленным кредитными организациями физическим лицам, составил 74,4 млрд.рублей (1,8% от общей задолженности по жилищным кредитам).

По итогам февраля российским банкам удалось заработать 50,4 миллиарда рублей, а в целом с начала года – 83 миллиарда рублей, тогда как в первые два месяца прошлого года банки потеряли 36 миллиардов рублей. Такая динамика показывает позитивные тенденции развития банковского сектора.   В целом за два месяца 2016 года российские банки сумели заработать больше, чем за 9 месяцев прошлого года, однако этот результат примерно в 2 раза хуже результата, который был в докризисные годы. При этом, отмечается процесс укрупнения банков. С января 2015 по январь 2016 года количество действующих кредитных организаций сократилось с 834 до 733 единиц.

 

Международные резервы Российской Федерации

По данным Банка России, на 1 марта 2016г. международные резервы составили 380,5 млрд.долларов США и увеличились по сравнению с 1 марта 2015г. на 5,6%.

Доходы населения

Снижение реальных располагаемых денежных доходов населения за 2015 год составило 4,0%. Снижение  наблюдается второй год подряд, однако в 2015 году оно было самым глубоким с 1999 года (Тогда реальные располагаемые доходы населения сократились на 12%). Сокращение реальных располагаемых доходов населения в немалой степени обусловлено девальвацией рубля, которая способствовала повышению потребительских цен. Сокращение объемов производства в реальном секторе вызвало увеличение количества безработных, снижение платежеспособности, снижение потребительского кредитования и, как следствие, снижение доходов населения.

Инвестиции

На фоне снижения потребительского спроса, происходит спад инвестиций - 8,4% (для сравнения, в 2009 году снижение было - 13,5%). Отрицательная динамика инвестиций сохраняется уже третий год подряд и объясняется неопределенностью и неуверенностью в целом по экономике. Одной из причин является удорожание заемного капитала. Иностранный капитал вследствие санкций для многих компаний стал недоступен, а кредиты российских банков резко подорожали после повышения ключевой ставки.  Ощутимое оживления инвестиционной активности можно ждать только в условиях политической и экономической стабильности и при снижении ставок по кредитам. Но пока политическая напряженность сохраняется и поддерживается извне, а понижение ставки маловероятно в связи с высокими инфляционными рисками.

Важнейшей предпосылкой для экономической стабилизации являются государственные программы, которые должны разогнать инвестиционные процессы. В этих условиях положительную роль должен сыграть частичный уход с отечественного рынка иностранных компаний, теперь у российских предприятий реального сектора появились возможности для увеличения своей доли на внутреннем рынке и увеличения выпуска продукции. Для дальнейшего развития импортозамещения требуются значительные и регулярные инвестиции в активы высокотехнологичных отраслей. Требуется строить новые производственные здания, приобретать современное оборудование, обучать кадры, внедрять новые технологии и организацию производства. Однако это процесс многосложный, затратный, требует времени и ожидать скорого роста здесь не стоит.

Строительство

До 2015 года (исключая период 2009 -2010 гг) строительная отрасль росла значительными темпами:

С 2015 года ситуация стала заметно усложняться по причине снижения общеэкономических показателей, снижения доходов населения и бизнеса и, соответственно, снижения спроса. Снижение объемов строительства за год составило -7%. Индекс предпринимательской уверенности в строительстве в I квартале 2016г. составил (-16%)

В начале текущего года Правительство продлило программу льготной ипотеки до конца 2016 года. На программу предусмотрено до 16,5 миллиарда рублей бюджетных средств. Для участия в программе субсидирования коммерческие банки должны сохранить максимальную годовую ставку при выдаче ипотечных кредитов в пределах 12 %. Для населения ставки сохраняются не выше 12 %, но прибыль банков снизится. Объем выдачи ипотеки планируется поддержать на уровне 900 миллиардов — 1 триллион рублей. В прошлом году объем выдачи превысил 1,1 триллиона. Субсидирование ипотеки поможет поддержать интерес населения к покупке жилья. В 2014 и 2015 годах было введено примерно одинаковое количество жилья — около 84 миллионов квадратных метров. Но в 2015 году в единицах квартир было продано на 10% процентов больше, рост объемов ввода жилья эконом-класса превысил 30%, стали строить больше однокомнатных квартир и квартир-студий. В нынешних сложных условиях 10% - это хорошая прибыль. Регионам, участвующим в программе "Жилье для российской семьи", будут выделены компенсации за квадратный метр введенного жилья в части инженерной инфраструктуры. Заявленная цена в 35000 руб./кв.м. для покупателей пока остается неизменной. Москва в этой программе не участвует.

Выводы и прогнозы

Анализ динамики основных показателей экономического развития России и причин их снижения показывает, что мировая экономика в значительной степени зависит от мировой политики. Сегодня мировая политика диктуется владельцами крупнейших международных корпораций через мощный государственный аппарат США.

25 лет назад Россия под давлением США, взяв курс на рыночные отношения, разрушила свою государственную плановую экономику, понеся колоссальные потери, сравнимые с мировой войной. Вся экономика была  брошена в стихийный рынок и за 10 лет практически уничтожены ключевые для любого развитого государства отрасли (тяжелая промышленность, станкостроение, судостроение, самолетостроение), жестоко пострадали сельское хозяйство, легкая и пищевая промышленность. Были разворованы, пошли на лом и уничтожены активы ведущих производств: их здания, сооружения, оборудование. До 2007 года сформировалась рыночная модель экономики с международной специализацией на добывающих и на энергетических отраслях.

В 2014 году, открыто заявив о защите своих интересов, Россия получила в ответ мощное политическое и экономическое давление со стороны США. Используя своё лидирующее положение в мировой экономике и финансах и игнорируя международное экономическое право и частные интересы бизнеса, США объявили о санкциях и навязали свою волю технологически развитым компаниям мира прекратить бизнес в России. В этих условиях, разумеется, разрыв экономических отношений с высокотехнологичными компаниями отрицательно отразился на российской экономике, имеющей ориентированную на нефтедобычу структуру. Но ещё большее влияние оказало падение за короткий срок мировых цен на нефть со 116 до 28 долл. за баррель. С 2013 года США лавинообразно увеличили нефтедобычу и, пользуясь своим доминированием на фондовых и валютных рынках, влиянием на крупнейшие нефтедобывающие и нефтепотребляющие страны, обрушили рынок нефти.

В такой ситуации экономические законы были полностью подчинены мировой политике, и все страны, ориентированные на экспорт нефти и сырьевых ресурсов, ощутили глубокие структурные проблемы национальных экономик: дефицит бюджета и снижение госдоходов, снижение социальных расходов, снижение доходов населения и бизнеса, снижение потребительского спроса и инвестиционной активности, высокую инфляцию. Ровно это мы имеем сегодня в нашей экономике. Россия получила от «партнеров» тяжелый урок.


Перспективы экономики и рынка недвижимости

Положение напряженное, но не кризисное. Снизившийся курс рубля стимулирует отечественное производство. Сельское хозяйство, сельхозпереработка и производство сельхозмашин и оборудования получили отличный стимул для развития и это уже повсеместно наблюдается. Сегодня главные ориентиры для нашей экономики – позитивный настрой, стабильность для бизнеса, стимулирование инвестиционной активности, потребительского спроса, стимулирование обрабатывающих и, в первую очередь, высокотехнологичных отраслей промышленности (станкостроения, самолетостроения, электронной и электротехнической промышленности). Учитывая действующие госпрограммы, меры по стабилизации и комплексному экономическому развитию, можно надеяться на начало роста уже с осени 2016 года. Весь процесс реформирования структуры экономики может занять несколько лет.

Но и углеводороды остаются для России важным экспортным товаром и основой валютных поступлений. Как предполагалось, мировые цены на нефть не могут искусственно удерживаться на низком уровне в течение длительного времени. Уже в апреле 2016 года отмечается сильнейшее за последние 10 месяцев сокращение добычи в США.Закрытие нерентабельных буровых установок приводит к снижению предложения на рынке. Сокращение добычи на Аляске уже достигло 16%. Цена на автомобильное топливо в США, как крупнейшем потребителе нефти в мире,  поднялась с февраля 2016 года с $1,68 до отметки $2,22 за галлон.Потребности в нефти у Китая в последние 20-25 лет неизменно растут, и в начале апреля установлен рекорд по импорту нефти, а в ближайшем будущем КНР готовится стать главным мировым импортером, обогнав США. Россия при этом активно потесняет позиции Саудовской Аравии на китайском рынке, наращивая свой экспорт. Признаки восстановления мира на Ближнем Востоке, общая тенденция большинства нефтедобывающих стран регулировать добычу нефти позволяют надеяться на дальнейший рост на нефтяных рынках. Вместе с тем, все понимают высокую степень неопределенности в вопросах войны и мира. В любом случае, России следует интенсивнее развивать перерабатывающие и высокотехнологичные отрасли, развивать внутренний спрос и стимулировать инвестиции.

Перспективы рынка недвижимости

Рынок, как живой организм, зависит от настроения участников, от понимания ими общих политических и экономических тенденций и перспектив.

Основные тенденции и перспективы:

  1. Факторов, способных вызвать рост цен жилой и коммерческой недвижимости, нет, поскольку 2015 год показал снижение основных экономических показателей, снижение доходов бизнеса и населения. Отрицательные данные негативно влияют на настроение участников рынка.
  2. Внутриэкономических причин падения цен на объекты недвижимости в России тоже нет. В условиях мировой политической и экономической нестабильности недвижимость, как и прежде, сохраняет свою инвестиционную значимость и важную функцию сбережения и накопления капитала.
  3. Пока сохраняется некоторая коррекция рыночных цен в крупных и крупнейших городах с плотной застройкой, где в предыдущие 15 лет (за исключением 2009-2010 годы) отмечался ажиотажный рост. В сегодняшней ситуации Снижение цен недвижимости до минимального (в пределах себестоимости строительства и нормы прибыли инвестора в 10 %) экономически оправдано. Другие, низкоактивные региональные рынки недвижимости более инерционны, поэтому продолжат некоторое снижение до периода стабилизации общеэкономической обстановки.
  4. Восстановление и господдержка ипотечного кредитования, расширение кредитования бизнеса стабилизируют спрос, но сезонность цен недвижимости позволить увидеть рост только с осени 2016 года.
  5. В связи со снижением доходности рынка недвижимости сокращаются объемы строительства, что обуславливает уход с рынка некоторых инвестиционных и строительных компаний. Но сокращение строительства подтолкнет рынок к росту цен и стабилизирует строительную индустрию.
  6. Учитывая геополитическую напряженность и начавшиеся структурные разнонаправленные изменения в мировой экономике, эти тенденции в целом сохранятся в 2016 году.
  7. В последующие периоды при условии политической и экономической стабильности, при условии стимулирования потребительского спроса, смягчении финансово-кредитной политики государства и поддержке кредитования вероятен рост спроса на недвижимость и некоторый рост цен.

(Анализ подготовлен специалистами СтатРиелт)

Использованные материалы:

  1. Федеральная служба государственной статистики. www.gks.ru,
  2. Международный валютный фонд. http://www.imf.org/,
  3. http://www.kommersant.ru,
  4. EREPORT.RU. мировая экономика.  http://www.ereport.ru/