Особенности оценки сложносоставных комплексов недвижимости
Оценщики в своей практике оценки рыночной стоимости объектов недвижимости имеют дело как с отдельными объектами (например: квартиры, помещения в здании, незастроенные земельные участки), так и сложносоставными объектами недвижимости (к примеру: здание, расположенное на земельном участке; несколько зданий, строений и сооружений на земельном участке с взаимосвязанными коммуникациями и элементами благоустройства (дороги, площадки, тротуары, заборы, газоны и пр.). В числе сложносоставных объектов могут быть: расположенные на земельных участках производственные и складские базы с производственными и складскими корпусами, административными зданиями, зданиями котельной, траснформаторой подстанции, генераторной, газораспределительной подстанции, очистными сооружениями, проходной, с сетями коммуникаций (электроснабжения, газоснабжения, водовода и канализации, освещения территории, системы связи и видеонаблюдения и пр.), туристические базы и комплексы, сельскохозяйственные комплексы и т.д. В каждой отрасли и регионе таких объектов огромное множество и разнообразие.
Исследование оценщиком рынка коммерческой недвижимости регионов показывает:
1. Наличие указанного
разнообразия объектов недвижимости и существенные различия между ними по назначению и составу, техническим характеристикам и размерам, что обусловлено самыми различными задачами экономики и жизненными потребностями людей. Учитывая, к тому же, различную ценность местоположения каждого объекта, выявление аналогичных объектов, необходимых для сравнительного подхода оценки, еще больше осложняется.
2. Комплексные объекты недвижимости предлагаются и продаются по единой цене без разделения на цены составляющих недвижимых объектов. Это связано с тем, что, действительно, каждое капитальное здание неразрывно связано с земельным участком, на котором оно построено, и обычно все здания, строения и сооружения технологически и инженерно-технически тесно связаны с земельным участком (функциональная и технологическая связь, инженерные коммуникации и пр.). Поэтому, обычно, не рационально (и часто, нереально) связанные в комплекс объекты продавать раздельно друг от друга.
Вместе с тем, сложившаяся юридическая практика оформления и регистрации прав на объекты недвижимости показывает допустимость разделения таких комплексов на отдельные объекты. Иногда это требуется при разделе имущества, находящегося в общей собственности, а иногда это экономически оправдано для совершения различных сделок, вызванных хозяйственной и управленческой необходимостью. Необходимо добавить, что юридическая обособленность зданий, земельного участка и других объектов такого комплекса часто порождает фактическое разделени е комплекса, сопровождается конфликтами различных интересов и вызывает споры между сторонами, что подтверждает сложность задач оценщика.
Поэтому, несмотря на юридическое единство земельного участка и функциональную взаимосвязь расположенных на нём объектов, техническим и экономическим специалистам, выполняющим различные расчетные задачи, требуется условное разделение таких комплексов на условно отдельные объекты. Тогда каждый отдельный объект рассматривается условно отдельно, т. е. в отрыве от других объектов, а в конечном расчете промежуточные результаты по отдельным объектам суммируются. Такой подход вполне обоснован, поскольку исходит из логики типичного продавца, объявляющего цену предложения всего комплекса по совокупности цен составляющих его частей. И наоборот, в противоположность принципу разделения единого целого на отдельные элементы, иногда в экономических задачах возникает необходимость синтеза фактически и юридически разделенных объектов, как например, в случае, когда совместное использование юридически разделенных объектов может приносить большую выгоду их собственнику. На этих логически и экономически обоснованных принципах (гипотетического разделения (или детализации) и синтеза) основаны методики оценки. Следуя принципу наилучшего использования объектов недвижимости, специалист строит модели поведения различных участников рынка с тем, чтобы выявить в одних случаях особенности каждого объекта в составе единого комплекса (или бизнеса), а в других случаях – преимущества, присущие единому комплексу (или бизнесу), перед юридически разделенными объектами (или отдельными частами бизнеса). Принцип детализации комплексного объекта позволяет рассмотреть и тщательно изучить особенности его отдельных частей. Оценщик использует этот принцип для определения стоимости сложносоставного или нетипичного для рынка комплекса объектов, разделяя комплекс на отдельные составные части и сравнивая их с известными по цене объектами-аналогами.
При оценке различными подходами и методами зданий, расположенных на земельных участках, используя различные принципы оценки (замещения, сравнимости с рыночными аналогами, доходности), оценщик получает различные предварительные результаты оценки каждого объекта. Итоговые результаты стоимости определяются согласованием предварительных результатов расчетов. При этом во время расчетов и согласования результатов необходимо учитывать в составе комплекса (оцениваемого объекта или объекта-аналога) наличие или отсутствие земельного участка и его характеристики (например, избыточную или ограниченную его площадь, элементы благоустройства, инженерные коммуникации) и/или других объектов и строений, расположенных на участке.
Поэтому в случае, когда анализ конъюнктуры рынка региона не выявляет комплексов (не менее трех), аналогичных по всем ценообразующим параметрам (местоположение, назначение, технические параметры, класс качества, техническое состояние, площади зданий и земельного участка, благоустройство и инженерные коммуникации земельного участка, наличие свободной площади под парковки, подъезды, разъезды), а такое бывает в подавляющем большинстве случаев, логически обосовано детализировать оценку всего комплекса и рассчитывать раздельно:
- рыночную стоимость земельного участка – методом сравнения продаж на основе рыночных цен земельных участков, свободных от застройки (без улучшений) и, затем, полученную стоимость «свободного» участка корректировать на наличие на оцениваемом участке инженерных коммуникаций с учетом их общего износа;
- рыночную стоимость зданий, строений, сооружений и др. улучшений – различными (в зависимости от наличия рыночной информации) подходами детализировано для каждого отдельного объекта. Учитывая ограниченность рынка и отсутствие на рынке ценовой информации об аналогичных единых комплексах (аналогичный участок + аналогичные здания), оцениваемые здания логично разделить по назначению и исключить влияние земельного участка. В таком случае цены земельных участков под зданиями-аналогами исключаются (вычитаются) из цены единого объекта, что компенсирует отличие местоположения и размера земельного участка под объектом-аналогом от объекта оценки. Для корректного согласования результатов, полученных разными оценочных подходами, влияние стоимости земельных участков на итоговый результат исключается в каждом из подходов:
- в затратном подходе рыночная стоимость здания определяется по стоимости замещения (или восстановления) каждой из разнофункциональных частей здания с учетом общего износа и без учета стоимости земельного участка под зданием;
- в сравнительном подходе рыночная стоимость здания определяется по рыночным ценам объектов-аналогов, выявленных на рынке для каждой из разнофункциональных частей оцениваемого здания, с учетом технических параметров здания-аналога и без учета (за вычетом) стоимости земельного участка под зданием-аналогом;
- в доходном подходе рыночная стоимость здания определяется по рыночным арендным ставкам объектов, аналогичных для каждой из разнофункциональных частей оцениваемого здания, с учетом технических параметров и арендопригодной площади оцениваемого здания (части здания), но за вычетом из результата доходного подхода стоимости земельного участка под оцениваемым зданием.
Таким образом, детализацией сложного комплекса (земельного участка, обладающего сложными техническими и экономическими характеристиками, и расположенных на нем зданий и частей зданий различного назначения и технических и экономических характеристик) определяется стоимость его составляющих частей и общая стоимость сложносоставного комплекса.
