Общие основы оценки
Оценка представляет собой исследовательский процесс, основанный на теоретических (экономических и технических) знаниях, на анализе правовой и технической документации объектов оценки, анализе экономики и рынка объектов-аналогов, на суждениях и мнениях участников рынка объектов-аналогов. Качество оценки зависит от квалификации и профессионального опыта оценщика.
Применяя теоретические знания, используя данные об объектах оценки и информацию о состоянии рынка, оценщик определяет факторы и причинно-следственные связи, влияющие на стоимость объектов оценки, использует различные принципы оценки и математический аппарат для определения стоимости, сопоставляет полученные различными способами результаты и рассчитывает итоговую стоимость, как наиболее обоснованную и соответствующую рынку.
Исходя из сущности и основных принципов оценки, оцениваемые объекты следует рассматривать с точки зрения:
- наибольшей полезности и наиболее эффективного использования для собственника или для потенциального покупателя — принцип наибольшей полезности,
- внешнего воздействия - следует учесть внешнее окружение (окружающую техническую инфраструктуру, социальное окружение, транспортную обеспеченность и доступность, обеспеченность квалифицированными кадрами и пр.),
- эффектов прогрессии и регрессии - следует учесть тенденции развития рынка и соответствие оцениваемого объекта рыночным предпочтениям,
- действия закона спроса и предложения, учитывающего влияние объёма предложения и объёма спроса на цены аналогичных объектов.
Поэтому процесс оценки стоимости объектов состоит из следующих этапов:
- Осмотр, идентификация и сопоставление количественных и качественных показателей объектов оценки с документальными данными, выявление информации, влияющей на стоимость (обзор экономики, внешнее окружение); анализ наиболее эффективного использования объектов оценки;
- Анализ рынка объектов-аналогов (сбор и обработка экономической и рыночной информации о состоянии рынка объектов-аналогов), выводы о состоянии и тенденциях рынка. Ретроспективный, текущий и прогнозируемый спрос на аналогичные объекты и обоснование. Основные факторы, способные повлиять на изменение стоимости объектов. Анализ ликвидности объектов, аналогичных оцениваемому;
- Сбор и обработка информации о рыночных сделках (купли-продажи, аренды), о рекламных предложениях по объектам-аналогам, о рыночных ценах на составляющие и пр.;
- Алгоритм оценки, обоснование применения или неприменения оценочных подходов;
- Расчёты с объяснениями;
- Анализ достоинств и недостатков каждого из использованных подходов. Согласование результатов, полученных разными подходами;
- Вывод об итоговой стоимости Объектов.
- Условия действительности стоимости и пределы использования полученных результатов.
