Анализ рынка недвижимости

Основные термины, определения и принципы оценки

Цена объекта - денежная сумма, фактически предлагаемая, запрашиваемая или уплаченная за объект участниками планируемой или совершенной сделки.

Стоимость объекта -  расчётная величина цены объекта, определённая на дату оценки в соответствии с выбранным видом стоимости. Совершение сделки с объектом оценки по рыночной стоимости не является обязательным условием для сторон сделки. Стороны вправе руководствоваться своими личными мотивами и желаниями.

Рыночная стоимость объекта оценки (согласно статье 3 Федерального Закона «Об оценочной деятельности в Российской федерации» от 29.07.1998 № 135-ФЗ) - это "наиболее вероятная цена, по которой объект оценки может быть отчуждён на открытом рынке в услови­ях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства, то есть когда:

• одна из сторон сделки не обязана отчуждать объект оценки, а другая сторона не обязана принимать исполнение;
• стороны сделки хорошо осведомлены о предмете сделки и действуют в своих интересах;
• объект оценки представлен на открытый рынок в форме публичной оферты; цена сделки представляет собой разумное вознаграждение за объект оценки и принуждения к совершению сделки в отношении сторон сделки с чьей-либо стороны не было;
• ·платёж за объект оценки выражен в денежной форме".

Принципы оценки - фундаментальные суждения, на которых основывается оценка, как система теоретических знаний и практических подходов: полезность (и/или доходность) для собственника, наилучшее и наиболее эффективное использование, принцип замещения, воздействие на объект оценки внешнего окружения, соответствие, принципы прогрессии и регрессии, закон спроса — предложения, учёт тенденций рынка, перспективность объекта оценки.

Оценочный подход представляет собой совокупность методов оценки, объединённых общим принципом. С целью минимизации ошибок, которые могут возникнуть в процессе рассуждений, предположений и выводов, итоговая стоимость определяется с разных позиций доминирования определённых наиболее важных принципов (минимальная затратность воспроизводства (замещения) точно такого же объекта, сравнимость с аналогичными объектами, проданными или продаваемыми на рынке, максимальная доходность использования объекта оценки). В рамках каждого из указанных принципов производится оценка различными методами с согласованием и выведением конечного результата. Поэтому, если возможно и целесообразно, Оценщик применяет три подхода в процессе оценки:

Затратный подход - совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на определении затрат, необходимых для восстановления либо замеще­ния объекта оценки, с учётом его износа. Затратный подход к оценке исходит из предположения, что затраты, необходимые для создания оцениваемого объекта в его существующем состоянии, соответствуют рыночной стоимости объекта. Такое предположение основано на разумном поведении типичного покупателя, который не заплатит за объект недвижимости больше того, что может стоить приобретение земельного участка без улучшений и создание на нем улучшений аналогичной с оцениваемым участком полезности, назначения и качества. 

       В общем виде для всех объектов:    

              для объектов недвижимости:

              где        С _затр  -   рыночная стоимость объекта,  определённая затратным подходом,

                          С _зем.уч  - рыночная стоимость земельного участка,

                          С _стр   -  стоимость нового строительства (себестоимость) аналогичного объекта,

                    П _{пр   -}  предпринимательская прибыль в этой сфере бизнеса (инвестиционная прибвль),

НДС  - налог на добавленную стоимость,

К _{особ  —} различие в конструктивных особенностях, отделке междк объектом аналогом и объектом оценки,

И _{совокупн} - накопленный (общий) износ (%). Включает физический, функциональный (моральный), внешний (экономический) износы;

Сравнительный подход - совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на сравнении объекта оценки с аналогичными объектами, в от­ношении которых имеется достоверная информация о ценах. Сравнительный подход к оценке основан на использовании информации о недавних рыночных сделках с объектами-аналогами либо открытой информации о предложениях продажи объектов, аналогичных оцениваемому. Полученные рыночные данные по объектам-аналогам сравнивают с оцениваемым объектом (по единице сравнения) и «приводят» технические и экономические параметры объекта-аналога к параметрам оцениваемых объектов.

При сравнении объектов недвижимости необходимо учесть:

• •      особенности местоположения объектов (удалённость от административных центров, социальное окружение, ландшафт и эстетические особенности местности,
  •        наличие инженерных коммуникаций,
  •        наличие транспортных коммуникаций,
  •        качественные параметры объектов,
  •        количественные параметры объектов,
  •        прочие особенности объекта.

На основании методов математической статистики в качестве итогового расчетного значения рыночной стоимости принимается медианное или среднее значение скорректированных цен выборки:

  где   С _сравн   - рыночная стоимость объекта,  определённая сравнительным подходом, как среднее значение стоимостей, приведённых по характеристикам к оцениваемому объекту.

     С _{привед  i -}  приведённая стоимость i-го объекта-аналога (i =  от 1 до  n)

Доходный подход - совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на определении ожидаемых доходов от объекта оценки. Доходный подход к оценке основывается на том, что рыночная стоимость объекта оценки определяется как текущая стоимость будущих чистых доходов, генерируемых оцениваемым объектом. Типичный инвестор или покупатель приобретает доходную недвижимость, ожидая в будущем регулярное получение доходов от неё. Оценщик определяет рыночную стоимость как сумму текущих стоимостей будущих доходов от владения доходной недвижимостью.

Наилучший результат оценки доходным подходом даёт информация о рыночных сделках аренды аналогичных объектов, поскольку аренда позволяет определить чистый доход собственника от владения объектом оценки. Если такой информации нет, то в расчёте могут быть использованы фактические данные о доходности оцениваемого объекта.

                                                                                          -  при изменяющихся доходах и расходах.

где      С _дох  – рыночная стоимость, рассчитанная методом «дисконтированных денежных потоков» (DCFA);

Y _0,  i – ставка дисконтирования; норма отдачи (дохода на инвестиции) определяется методом суммирования в соответствии с формулой:

где                 r — безрисковая ставка,

δ — поправка на ликвидность при оценке низколиквидных и неликвидных объектов,

U — поправка на риск,

FV – суммарная величина денежного потока в постпрогнозный период или цена перепродажи объекта по окончании постпрогнозного периода (реверсия);

n – последний год прогнозного периода.

   При регулярных и стабильных доходах и расходах от использования объекта:

                                                                                               NOI

                                                                                    С =  -----------   

 где                                                                                           R₀                    

NOI t – денежный поток в t-й год прогнозного периода;

R₀ — ставка капитализации.

                   Sff (i, n)  - ставка возмещения (норма возврата) капитала

 (в частности, при линейной зависимости (метод Ринга):

                   Т – оставшийся срок экономический жизни объекта оценки в годах).

При значительном росте цен в соответствующем сегменте рынка коммерческой недвижимости, учитывая модель Гордона, рыночная стоимость объекта доходным подходом методом прямой капитализации дохода может быть рассчитана по формуле:

        где g - темп роста рыночных цен в соответствующем сегменте рынка.

При оценке все подходы могут взаимно пересекаться: например, в рамках затратного подхода оценки применяют методы доходного и (или) сравнительного подходов и наоборот.

Объект-аналог — иной объект, цена ко­торого известнаиз сделки, состоявшейся при сходных условиях, или из открытого рекламного предложения, близкий для сравнения по основным характеристикам с объектом оценки. Согласно Рекомендациям Ассоциации российских банков аналогом может считаться объект, относящийся к тому же сегменту рынка, что и объект оценки, и имеющий сходные характеристики: назначение, площадь, место расположения, состояние, текущее использование, класс объекта и т.п. Суммарная корректировка (без учета скидки на торг) по возможности не должна превышать 30 %.

Улучшения земельного участка - это любые объекты капитального строительства, расположенные на участке, в том числе зарегистрированные и/или незарегистрированные в установленном порядке, в том числе увеличивающие и/или уменьшающие стоимость земельного участка (здания, строения, сооружения, коммуникации, объекты благоустройства и озеленения (дороги, деревья и пр.)).

Срок экспозиции объекта оценки рассчитывается с даты представления на открытый рынок (публичная оферта) объекта оценки до даты соверше­ния сделки с ним.

Ликвидность объектов — возможность реализации в ограниченно короткий срок. Ликвидность зависит от наличия спроса на аналогичные объекты, качественного состояния объектов оценки, их количества, местоположения и др.